Zinsentwicklung bei Baukrediten - lohnt sich der Immobilienkauf noch?

12.02.2016 - 12:44:15

Traditionell genießen Immobilien unter deutschen Sparern einen guten Ruf. Sie gelten als solide, sicher und wertbeständig und insbesondere bei selbstbewohnten Immobilien spielt auch die emotionale Komponente eine wichtige Rolle. Ob sich ein Kauf rechnet, hängt auch von den Zinsen ab. Hier konnten die Käufer zuletzt auf sehr günstige Konditionen zurückgreifen. Doch wie geht es mit Zinsen weiter?

Mit welchen Bauzinsen kann aktuell gerechnet werden?

Um das aktuelle Zinsniveau für Baukredite darzustellen, muss mit Annahmen gearbeitet werden, denn den einen für alle gültigen Zinssatz gibt es nicht. Die Höhe des Zinses für ein bestimmtes Objekt hängt immer von weiteren Parametern ab. Ausschlaggebend sind unter anderem:

- Der Darlehensbetrag

- Die Höhe der Beleihung

- Die Höhe der anfängliche Tilgung

- Die Dauer der Sollzinsbindung (Ablösung nur mit Vorfälligkeitsentschädigung)

- Bonität, Einkommen und Alter der Kreditnehmer

- Das Angebot des jeweiligen Anbieters

Während mit der Höhe des Kredits die effektiven Zinsen tendenziell sinken, da die Gebühren der Bank weniger stark ins Gewicht fallen, hat die Beleihungshöhe den gegenteiligen Effekt. Am höchsten ist der Zinssatz demzufolge, wenn ein Objekt zu 100 Prozent finanziert werden soll. Eine schnelle und hohe Tilgung wirkt sich günstig auf den Zins aus. Demgegenüber gilt die Regel, dass mit längerer Dauer der Sollzinsbindung auch mit einem höheren Zinsniveau gerechnet werden muss. Entscheidend wirken sich zudem die Bonität und das Einkommen der Kreditnehmer auf die Konditionen aus. Im Falle guter Bonität kann derzeit bei einem Anlagebetrag von 200.000 Euro mit folgenden Konditionen gerechnet werden:

Zinsbindung in Jahren	Beleihung in Prozent	Anfängliche Tilgung in Prozent	Durchschn. Zinssatz in Prozent p.a.
5	80	1	1,2
5	80	4	1,0
5	50	1	0,9
5	50	4	0,8
10	80	1	1,3
10	80	4	1,2
10	50	1	1,2
10	50	4	1,1

Zinssätze bei verschiedenen Zinsbindungen und Beleihungen, Quelle: FMH Finanzberatung

Wie die gewählten Bespiele zeigen, kann das Zinsniveau entsprechend der Rahmenbedingungen deutlich variieren. Darüber hinaus gibt es auch zwischen einzelnen Anbietern noch einmal beachtliche Unterschiede. So lagen im Falle eines Kredites mit zehnjähriger Zinsbindung, 80 prozentiger Beleihung und einer anfänglichen Tilgung von einem Prozent die Angebote zwischen 1,19 und 1,94 Prozent pro Jahr. Auch ein Vergleich der Anbieter kann sich also durchaus lohnen.

Mit welchen Zinsänderungen muss in diesem Jahr gerechnet werden?

Seit etwa drei Jahren befinden sich die Hypothekenzinsen bzw. Bauzinsen auf einem historisch niedrigen Niveau. Und auch wenn in den letzten Monaten ein leichter Anstieg zu verzeichnen war, müssen zukünftige Häuslebauer aktuell nicht mit einem starken Anstieg der Zinsen rechnen. In jedem Fall sollte vor allem in die Auswahl des passenden Objektes ausreichend Zeit investiert werden. Denn mit einem sprunghaften Anstieg der Zinsen ist aus heutiger Sicht nicht zu rechnen. Hierfür sprechen unter anderem folgenden Gründe:

- Expansive Geldpolitik und niedriger Leitzins der EZB

- Niedrige Inflation innerhalb des Euroraumes

- Eher schwaches wirtschaftliches Umfeld

Diese Fakten lassen aus Sicht vieler Experten derzeit nur den Schluss zu, dass auf absehbare Zeit nicht mit deutlichen Zinserhöhungen zu rechnen ist. Und selbst in den USA wird die kürzlich eingeleitete Zinswende bereits wieder in Frage gestellt. Von einer Zinswende spricht hierzulande jedenfalls niemand.

Der Schlüssel zur günstigen Finanzierung liegt beim Bauherren selber

Zinsniveaus von weniger als zwei Prozent für zehnjährige Darlehen lassen auch für finanziell eher schwach aufgestellte Kaufinteressenten den Traum vom Wohneigentum in greifbare Nähe rücken. Vorher sollte man sich jedoch u.a. mit folgenden Fragen beschäftigen:

- Lohnt der Kauf einer Immobilie vor dem Hintergrund des gestiegenen Preisniveaus überhaupt noch?

- Wie geht es mit der Entwicklung der Zinsen weiter?

- Was ist generell bei der Finanzierung einer Immobilie zu beachten?

- Welcher Kredit ist der günstigste und wie findet man ihn?

Die Frage, ob sich ein Kauf überhaupt lohnt, lässt sich leider nicht generell beantworten. Neben der Maklerweisheit, dass allein die Lage entscheidend ist, kommt es vor allem darauf an, was der Käufer damit vorhat. Vor allem für das Ziel, im Alter kostenfrei zu wohnen, kann es sich aber durchaus lohnen, in ein entsprechendes Objekt zu investieren. Ob sich ein Kauf am Ende aber rechnet, hängt zunächst einmal von den Zinsen ab.

Darüber hinaus liegt es aber auch in der Hand der Kreditnehmer selbst, für günstige Konditionen zu sorgen. Ausgangspunkt sollte zunächst ein gründlicher Anbietervergleich sein. Verbindlich sind dabei aber nur konkrete Angebote, die auf Grundlage der genauen Voraussetzungen erstellt wurde. Auch Immobilienmakler bieten mittlerweile eine Finanzierung und vergleichen für ihre Kunden die Konditionen, wie auf www.ziegert-immobilien.de ersichtlich ist.

Doch auch beim Kredit selber besteht Gestaltungspotential: Folgende Faktoren können den Zins drücken:

- Hoher Eigenkapitalanteil

- eine hohe Tilgungsrate

- gute Bonität

- kurze Laufzeit bzw. Zinsbindung

Etwas spekulativ ist vor allem die Entscheidung bezüglich der Zinsbindung. Zwar ist es verlockend, ein paar Zehntel Prozentpunkte zu Gunsten einer kürzeren Bindungsfrist zu sparen. Ob sich dies wirklich rechnet, kann allerdings heute niemand sagen. Auch Zinsniveaus wie Mitte der 90er Jahre um die sieben Prozent können in fünf Jahren nicht ausgeschlossen werden. Ist erst ein geringer Teil getilgt, gerät eine Finanzierung dann schnell ins Wanken.

Fazit – Zinsentwicklung liefert keinen Grund zur Eile

Die in den letzten Jahren zumindest in einigen Regionen stark gestiegenen Preise für das hoch gelobte Betongold haben dem Wunsch nach Wohneigentum keinen Abbruch getan. Im Gegenteil: Die teilweise deutlichen Wertsteigerungen von Immobilien haben vielen erst vor Augen geführt, dass sich Häuser auch hervorragend zur Kapitalbildung oder Altersvorsorge eignen können.

Auch wenn es immer wieder etwas Bewegung bei den Bauzinsen gibt, ist auf Jahresfrist keine Eile geboten. Käufer sollten sich in jedem Fall Zeit nehmen, um in Ruhe Angebote zu vergleichen und auch verschiedene Varianten durchzurechnen. Darüber hinaus sollte die Gunst der Stunde genutzt werden, um eine möglichst lange Zinsbindung zu wählen. Dies bringt vor allem Sicherheit die der Immobilienkäufer in der Regel sucht.