Ioannis Moraitis gibt 15 Tipps zur erfolgreichen Immobilieninvestition

Der Immobilienexperte Ioannis Moraitis wurde schon häufig von verschiedenen Medien zur Immobiliensituation in Deutschland befragt. Heute wird er einige Tipps geben, die es beim Investieren in Immobilien zu beachten gilt. Gerade in Krisensituationen sind Investoren auf der Suche nach guten Kapitalanlagen, doch Ioannis Moraitis warnt, dass man nicht zu vorschnell und leichtfertig investieren sollte. Dies gilt auch für den Immobilienmarkt.

Immobilieninvestments sind eine sehr lukrative und sichere Kapitalanlage, allerdings gibt es einige Dinge zu beachten, wenn man in Immobilien investieren möchte. Nicht jedes Investment ist ein profitables und gutes Investment. Der erfolgreiche Immobilienfachmann hat mehr als 15 Jahre Erfahrung in der Immobilienbranche und weiß daher, worauf es beim Kauf einer Immobilie ankommt.

Die aktuell herrschenden niedrigen Zinssätze bieten zwar die optimale Grundlage, um in Immobilien zu investieren, doch es ist trotzdem ein gewisses Maß an Vorsicht geboten. Man kann sich bei Investments jeglicher Art verspekulieren, dies ist auch auf dem Immobilienmarkt nicht anders.

Hier sind nun also 15 Tipps von Ioannis Moraitis rund um das Thema Immobilieninvestments.

15 Tipps von Ioannis Moraitis, die es beim Investieren in den Immobilienmarkt zu beachten gilt

Bevor man überhaupt in Erwägung zieht, in eine Immobilie zu investieren, sollte man sich zuallererst grundlegend mit dem Immobilienmarkt auseinandersetzen und sich über seine Beschaffenheit informieren, doch damit ist es nicht getan. Wenn man sich bereit fühlt, in den Immobilienmarkt zu investieren, gibt es, laut Ioannis Moraitis, einige wichtige Punkte, die man auf jeden Fall in Betracht ziehen sollte, bevor man sich eine Immobilie kauft.

1. Alternative Investitionsmethoden in Erwägung ziehen

Zuerst gilt es die Frage zu klären, auf welche Art und Weise man in den Immobilienmarkt investieren möchte. Will man eine Immobilie kaufen und besitzen oder möchte man lediglich vom stets wachsenden Immobilienmarkt profitieren? Die meisten Investoren gehen dabei den üblichen Weg, welcher Eigenkapital und eine Finanzierung beinhaltet, um sich eine Immobilie zu kaufen, jedoch gibt es auch alternative Investitionsmöglichkeiten. "Diese alternativen Investitionsmöglichkeiten sind vor allem für Einsteiger sehr interessant", so Ioannis Moraitis.

Statt direkt eine hohe Summe in eine eigene Immobilie zu investieren, kann man, zum Beispiel, das sogenannte "Crowdinvesting" nutzen. Hierbei schließt man sich mit anderen Investoren zusammen, um gemeinsam in Immobilien zu investieren. Dadurch ist es nicht nur möglich, mit einem viel niedrigeren Kapital in den Markt einzusteigen, man spart sich zudem eine Menge Zeit und Aufwand, da man die Immobilien nicht selbst verwalten muss.

Es gibt auch noch andere Optionen, wie das kaufen von Immobilienaktien oder Immobilienanleihen. Auch das Investieren in Immobilienfonds ist eine weitere Möglichkeit, um, ohne direkt eine Immobilie zu besitzen, mit Immobilien Geld zu verdienen.

2. Eigenkapital sparen und Finanzierung planen

Wenn man sich nun dazu entscheidet, dass man tatsächlich eine Immobilie kaufen möchte, dann sollte man sich bereits vor der Objektauswahl darüber im Klaren sein, wie genau man den Kauf finanzieren möchte. "Es macht wenig Sinn, eine Immobilie zu suchen und sich mit allem, das dazu gehört, auseinanderzusetzen, wenn man am Ende nicht dazu in der Lage ist, diese Immobilie auch zu erwerben", erklärt Ioannis Moraitis.

Die wenigsten Investoren haben genug finanzielle Mittel, um sich ohne Fremdkapital eine Immobilie zu kaufen. Und selbst die Investoren, die genug Kapital dafür hätten, bevorzugen es meist, mit Hilfe eines Kredits zu arbeiten.

3. Die Objektauswahl

Natürlich ist ein weiterer wichtiger Schritt, den viele unterschätzen, die Auswahl des richtigen Objektes. "Je nach Lage und Verwendungszweck der Immobilie bieten sich hierbei verschiedene Möglichkeiten", so Ioannis Moraitis. Möchte man selbst in einer Immobilie leben, so macht es Sinn, in eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus zu investieren. Wenn man allerdings eine möglichst hohe Rendite erzielen will, dann macht eine Investition in ein Mehrfamilienhaus, in den meisten Fällen, um einiges mehr Sinn.

Auch gewerbliche Immobilien, wie Büroräumlichkeiten oder Lagerhallen, kommen in Frage, wenn man eine gute Rendite erzielen will, gerade in Städten, wie Berlin, die bei Unternehmen sehr beliebt sind. Aber auch große Hallen in Industriestädten sollte man nicht außer Acht lassen. Ioannis Moraitis rät, sich im Voraus gut zu überlegen, was das Ziel der Investition ist.

4. Die Wichtigkeit des Standortes der Immobilie

Damit sind wir auch schon beim nächsten Punkt, den es zu beachten gilt, wenn man eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben möchte. Der Standort der Immobilie ist sehr wichtig. Er bestimmt nicht nur, welche Art von Immobilie die beste Investitionsmöglichkeit darstellt, sondern er gibt auch vor, wie hoch die abgeworfene Rendite am Ende ist.

"Auf lange Sicht ist jede Immobilie eine gute Kapitalanlage, da der Bedarf immer weiter steigen wird und das Angebot aufgrund der zur Verfügung stehenden Fläche begrenzt ist. Allerdings gibt es trotzdem zu jedem Zeitpunkt bessere und schlechtere Standorte", berichtet Ioannis Moraitis. Wenn man eine Immobilie an einem beliebten Standort kauft, dann ist damit nicht nur gesichert, dass man diese auch schnell und einfach vermieten kann, es gibt zudem auch ein höheres Wachstumspotenzial. Eine Immobilie in einer sehr gefragten Lage, in der der Bedarf höher als das Angebot ist, wird schneller an Wert gewinnen, als eine Immobilie an einem Standort, der nicht so gefragt ist.

5. Informationen über die Immobilie sammeln

Wenn man nun also die passende Investitionsmethode, eine vernünftige Finanzierungsmöglichkeit, sowie ein Objekt in einer guten Lage hat, dann gilt es, sich gründlich zu informieren. Ist die Immobilie Denkmalgeschützt? Wie sieht es mit den eventuell bestehenden Mietverträgen aus? Gibt es Verwalter- oder Wartungsverträge, die es zu beachten gilt?

All diese Fragen und noch einige weitere gilt es zu klären, bevor man in eine Immobilie investiert. So sind, zum Beispiel, auch die eventuell vorhandenen Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre oder aber auch der Energieausweis wichtig. "Es gilt; je mehr Informationen man über die Immobilie der Begierde in Erfahrung bringen werden kann, umso besser. Dadurch vermeidet man nicht nur böse Überraschungen, sondern man kann auch vernünftig abwägen, ob eine Investition überhaupt Sinn macht", erklärt Ioannis Moraitis.

Einige weitere Punkte, auf die man achten sollte, sind das Grundbuch, die Flurkarte und eventuelle Teilungserklärungen, sowie Wirtschaftspläne.

6. Ein Notartermin und eine Grundbucheintragung sind essentiell

Ohne einen Termin beim Notar und eine Grundbucheintragung kann eine Investition überhaupt nicht stattfinden, weshalb man meinen sollte, dass dieser Punkt selbsterklärend ist. Doch es kommt nicht selten vor, dass es schlussendlich genau daran scheitert. Außerdem sind damit auch wieder Kosten verbunden, die man natürlich einkalkulieren sollte.

"Wenn man eine Immobilie kaufen möchte, ist es wichtig, so schnell wie möglich einen Notartermin zu vereinbaren, um direkt mit der Mietersuche beginnen zu können", so Ioannis Moraitis.

7. Zustand des Objekts prüfen

Ein weiterer wichtiger Faktor ist der Zustand der Immobilie. Zwar bedeutet ein schlechter Zustand nicht unbedingt, dass eine Immobilie eine schlechte Kapitalanlage ist, allerdings sind mit einem schlechten Zustand natürlich weitere kosten Verbunden. Je nach Lage der Immobilie kann es aber durchaus möglich sein, dass eine Immobilie in einem schlechten Zustand in guter Lage eine deutlich bessere Investition ist, als eine Immobilie an einem anderen Ort, die in einem guten Zustand ist.

Nichtsdestotrotz ist es wichtig, sich über den Zustand der Immobilie im Klaren zu sein. "Eine Immobilie, die erst aufgewertet werden muss, ist nicht automatisch eine schlechte Kapitalanlage. Allerdings ist es wichtig zu wissen, welche Kosten noch anfallen werden, um eine Investition zu planen", erläutert Ioannis Moraitis.

8. Aufwertungen vor Vermietung

"Es ist nahezu immer lohnenswert, eine Immobilie aufzuwerten, bevor man sie vermietet, selbst wenn die Immobilie in einem guten Zustand ist", erklärt Ioannis Moraitis. Optionale Aufwertungen, wie eine Fußbodenheizung, Parkettböden oder eine Grünfläche, können den Wert einer Immobilie enorm steigern und damit das Investment noch rentabler machen.

Gerade in gefragten Lagen sind solche Aufwertungen von Vorteil, da sie eine Immobilie noch begehrenswerter machen. Dies führt im Zusammenhang mit den, aufgrund der Knappheit, hohen Immobilienpreisen zu einer weiteren Wertsteigerung und damit zu einer besseren Rendite.

9. Eine unternehmerische Denkweise ist vorteilhaft

"Ungeachtet davon in was man investiert, gilt es zu beachten, dass man sich nicht von seinen Emotionen leiten lassen sollte, sondern von Fakten", so Ioannis Moraitis. Lohnt es sich, Zeit, Aufwand und Kapital zu investieren, oder wird man am Ende ein Verlustgeschäft machen? Zu viele Menschen betrachten den Erwerb einer Immobilie als die Erfüllung eines persönlichen Traumes.

Dies mag zwar angebracht sein, wenn man das Wohneigentum für sich selbst ersteigert, allerdings ist es unratsam, so zu denken, wenn man die Immobilie als Kapitalanlage erschwingen möchte. Doch selbst beim Kauf des Eigenheims sollte man die Fakten nicht außer Acht lassen. Man sollte sich nicht aufgrund von persönlichen Wünschen unnötig finanziell verausgaben, vor allem, wenn diese Wünsche auch deutlich günstiger zu verwirklichen sind.

10. Achtsam vor geschönten Renditen sein

"Auch wenn es überhaupt nicht schön oder professionell ist, muss man ständig auf der Hut vor geschönten Renditen sein, denn leider gibt es einige Makler, die, mit der Hilfe von gewissen Tricks, Verkaufsobjekte mit viel zu hohen Renditen bewerben", erläutert Ioannis Moraitis. Wenn man sich also auf die vom Makler angegebene Rendite verlässt, wird man schlussendlich sehr wahrscheinlich ein böses Erwachen haben.

Es ist wichtig, sich darüber im Klaren zu sein, dass Makler nur an ihrem eigenen Profit interessiert sind und sich nicht um die Rentabilität einer Investition des Käufers scheren. Man sollte also immer seine eigene Recherche betreiben und sich die zu erwartende Rendite selbst errechnen.

11. Potenzielle Mieter prüfen

Bevor man eine Immobilie kauft, um diese zu vermieten, sollte man sich gründlich mit den potentiellen Mietern auseinandersetzen. "Schlechte Mieter können die Rendite einer Immobilieninvestition deutlich senken und den Zeitaufwand, den man hat, deutlich in die Höhe treiben", so Ioannis Moraitis.

Wenn es also schon Mieter im Objekt gibt, dann sollte man sich die Mietverträge anschauen und prüfen, ob bisher immer alles pünktlich und reibungslos bezahlt werden konnte. Doch auch wenn die Immobilie noch keine Mieter hat, ist es wichtig, sich mit Mietern in der Region auseinanderzusetzen.

Wie viel zahlen Mieter für ähnliche Wohnungen in vergleichbarer Lage? Haben potentielle Mieter in der Vergangenheit Probleme bereitet oder waren nicht zahlungsfähig? All diese Fragen gilt es zu klären, um die richtigen Entscheidungen treffen zu können.

12. Richtige Einschätzung des Zeitaufwandes

"Wenn man tatsächlich eine Immobilie kauft, um diese zu vermieten, dann ist es mit dem Kauf des Objektes nicht getan. Man muss die Immobilie verwalten und sich darum kümmern, dass das Investment rentabel bleibt", erklärt Ioannis Moraitis. Wenn man einen Mieter verliert, muss man sich darum bemühen, schnellstmöglich einen geeigneten Nachmieter zu finden, damit die Immobilie nicht leer steht.

Zudem kommen weitere Faktoren hinzu, die Zeit kosten und einen gewissen Aufwand mit sich bringen. Dazu gehören unter anderem die Begutachtung von Sanierungsmaßnahmen und die Abrechnung der Nebenkosten.

13. Risiko einschätzen

Wie bei jedem anderen Investment, gilt es auch bei einem Immobilieninvestment, das Risiko realistisch einzuschätzen. "Auch wenn Immobilien immer gefragt sind und auf lange Sicht im Wert steigen, kann es auch hierbei Risiken geben", erläutert Ioannis Moraitis. Wenn man sich eine Immobilie in einer ungünstigen Lage zulegt und diese dann für einen langen Zeitraum leer steht, dann sinkt dadurch die Rendite. Ebenso kann es zu unerwarteten Zusatzkosten kommen.

Diese Faktoren können vor allem dann problematisch werden, wenn die Immobilie mit einem hohen Fremdfinanzierungsanteil erworben wurde, da es dabei essentiell wichtig ist, die Zinsen zahlen zu können.

14. Kosten korrekt kalkulieren

"Zu dem Preis eines Immobilieninvestments zählt weitaus mehr, als nur der Kaufpreis der Immobilie", so Ioannis Moraitis. Um also eine rentable Investition zu tätigen, muss man sich darüber im Klaren sein, welche Kosten noch auf einen zukommen.

Zu den zusätzlich anfallenden Kosten gehören, unter anderem, die Zinstilgungen einer Finanzierung, die Betriebskosten der Immobilie und die Steuern, die beim Kauf fällig werden. Aber auch Kosten wie die Maklerprovision, die Grunderwerbsteuer und die Notarkosten müssen einkalkuliert werden. Zudem muss man mit Kosten für Dienstleister, Ämter und Renovierungen oder optionale Aufwertungen rechnen.

15. Laufzeit der Investition

"Eine weitere entscheidende Frage, die es vor dem Kauf einer Immobilie zu klären gilt, ist, auf welchen Zeitraum die Investition angesetzt ist", erklärt Ioannis Moraitis. Anders als bei Aktien oder anderen Wertanlagen sind Immobilien in der Regel langfristige Investments. Zwar kann man auch eine Immobilie erwerben, diese aufwerten und sie direkt weiterverkaufen, allerdings ist damit auch ein höheres Risiko verbunden.

Wenn man nicht direkt einen interessierten Käufer findet und die Immobilie dann über einen längeren Zeitraum leer steht, muss man damit rechnen, dass die Investition weniger Gewinn abwirft, als ursprünglich geplant war. Dies kann sogar dazu führen, dass man Probleme damit hat, die Zinsen einer Baufinanzierung zu zahlen, oder gar ein Verlustgeschäft macht, wenn man nicht darauf vorbereitet ist.