Der starke Zinsanstieg macht den Immobilienkauf für viele Menschen unbezahlbar.

Studie: Mieten in Metropolen ziehen stark an. Nun weichen viele auf den Mietmarkt aus - was dort zu Preissprüngen führt. Vor allem Berlin ist gefragt.

Eine ungebrochene Nachfrage nach Wohnraum, Krise am Neubau und abwartende Immobilienkäufer: Am Mietmarkt in deutschen Metropolen hat der Druck laut einer Studie zugenommen.

Im ersten Halbjahr kletterten die Angebotsmieten in Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig im Schnitt um 6,7 Prozent, wie eine Analyse des Immobilienspezialisten Jones Lang LaSalle (JLL) zeigt. Im Vorjahreszeitraum habe der Mietanstieg bei den betrachteten Neubauten und Bestandswohnungen noch 3,7 Prozent betragen.

«In allen betrachteten Metropolen herrscht eine enorme Angebotsknappheit, die sich durch den stockenden Wohnungsbau noch verstärken wird», sagte JLL-Wohnimmobilienexperte Roman Heidrich. «Ein Ende der Mietanstiege ist deshalb nicht in Sicht.» Druck komme auch von gestiegenen Kreditzinsen, die Interessenten vom Immobilienkauf abhielten und diese in den Mietmarkt drängten.

Der Berliner Wohnungsmarkt wird immer enger

Besonders stark legten die Angebotsmieten in Berlin und Leipzig zu, wo laut Studie prozentual zweistellige Zuwächse verzeichnet wurden - in der Hauptstadt sah JLL einen Anstieg um 16,7 Prozent. In Berlin habe es 2022 eine Nettozuwanderung von 86.000 Menschen gegeben, während nur gut 17.000 Wohnungen fertiggestellt worden seien, sagte Heidrich. Der Berliner Wohnungsmarkt werde immer enger. Zudem scheuten Menschen mit günstigen Mietverträgen einen Umzug. «Dies erhöht den Druck auf die wenigen frei werdenden Wohnungen.»

In den übrigen Metropolen waren die Mietanstiege deutlich moderater, in Stuttgart gaben die Angebotsmieten sogar leicht nach. Angebotsmieten bedeuten noch keine Abschlüsse, manchmal weicht die vereinbarte Miete davon ab - das kommt aber seltener vor als beim Immobilienkauf.

Der Mietanstieg in den Metropolen fiel laut JLL stärker aus als in den kreisfreien Städten und Landkreisen, wenngleich die Zuwächse dort ebenfalls spürbar waren mit plus 2,7 beziehungsweise 4,9 Prozent.

Der stockene Wohungsbau treibt die Miete nach oben

Die Studie zeigt auch, wie kostspielig Wohnen in den acht Metropolen ist: Dort wurden Mietwohnungen mit 15,38 Euro je Quadratmeter im Schnitt rund 50 Prozent teurer angeboten als in kreisfreien Städten (10 Euro) und 79 Prozent teurer als in den Landkreisen (8,61 Euro).

Der starke Mietanstieg kommt nicht überraschend. Auch der Verband deutscher Pfandbriefbanken und das Institut der deutschen Wirtschaft hatten in den vergangenen Monaten großen Druck am Mietmarkt gesehen, der durch Zuwanderung von Ukraine-Flüchtlingen noch verstärkt werde.

Dazu kommt, dass der Wohnungsbau stockt. Wegen des Zinsanstiegs und hoher Baupreise werden laut Ifo-Institut viele Projekte storniert, das Ziel der Bundesregierung von jährlich 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr gilt als unerreichbar. Verbände der Wohn- und Bauwirtschaft rechnen lediglich mit rund 245.000 Fertigstellungen in diesem Jahr.

«Da die Bevölkerung durch Zuwanderung wächst, zuletzt 2022 um über eine Million Menschen, reicht dieser Neubau nicht aus», stellte der Bundesverband der Volksbanken und Raiffeisenbanken am Dienstag fest. «Entsprechend steigt der Druck auf dem Mietmarkt.»

Wohnimmobilien werden günstiger

Im Immobilienboom waren die Kaufpreise jahrelang stärker gestiegen als die Mieten, doch mit dem starken Zinsanstieg stehen nun die Preise unter Druck. Nach den JLL-Zahlen fielen die Angebotsdatenpreise für Wohnungen im ersten Halbjahr um 7 Prozent. Im Vorjahreszeitraum habe es noch ein Plus von 7,5 Prozent gegeben.

Der Studie zufolge gab es in fast allen betrachteten Metropolen im ersten Halbjahr deutliche Preisrückgänge - am stärksten in München, Stuttgart und Düsseldorf mit rund zehn Prozent. Eine Ausnahme sei Berlin, wo sich Wohnungen noch leicht verteuerten. Weniger als in den Metropolen insgesamt sanken die Preise JLL zufolge in den kreisfreien Städten (-5,2 Prozent) und Landkreisen (-2,2 Prozent).

Angebotspreise geben keinen genauen Aufschluss über den tatsächlichen Kaufpreis. «Die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse, für die echte Kauffälle ausgewertet werden, weisen zum Teil deutlich höhere Preisabschläge aus», sagte JLL-Experte Sebastian Grimm.

Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland sinken seit Monaten. Im ersten Quartal fielen sie laut Statistischem Bundesamt um 6,8 Prozent zum Vorjahresquartal - es war der stärkste Rückgang seit 23 Jahren. Offizielle Zahlen zum zweiten Quartal stehen noch aus.