Savills: Wohninvestmentmarkt befindet sich in der Talsohle - Wohnungsmieten steigen weiter Emittent / Herausgeber: Savills Immobilien Beratungs-GmbH / Schlagwort(e): Immobilien / Research Update Savills: Wohninvestmentmarkt befindet sich in der Talsohle - Wohnungsmieten steigen weiter 08.01.2024 / 08:15 CET / CEST Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.

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Savills: Wohninvestmentmarkt befindet sich in der Talsohle - Wohnungsmieten steigen weiter

Emittent / Herausgeber: Savills Immobilien Beratungs-GmbH / Schlagwort(e):
Immobilien/Research Update
Savills: Wohninvestmentmarkt befindet sich in der Talsohle - Wohnungsmieten
steigen weiter

08.01.2024 / 08:15 CET/CEST
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08. Januar 2024

Wohninvestmentmarkt befindet sich in der Talsohle - Wohnungsmieten steigen
weiter

  * Transaktionsvolumen von 7,5 Mrd. Euro (- 38 % ggü. Vorjahr)

  * Spitzenrendite bleibt im vierten Quartal stabil bei 3,6 %

  * Private-Equity-Fonds und Family-Offices steigern als einzige
    Investorengruppen ihr Ankaufsvolumen - öffentliche Hand ebenfalls mit
    leichtem Plus

  * Verkaufsbereitschaft bleibt gering - Belebung im 1. Halbjahr 2024 nicht
    in Sicht

Im Jahr 2023 wurden in Deutschland Wohnimmobilien für rund 7,5 Mrd. Euro
gehandelt (Transaktionen ab 50 Wohnungen). Das waren etwa 38 % weniger als
im Vorjahr und zugleich das niedrigste Transaktionsvolumen seit dem Jahr
2011. Von den 7,5 Mrd. Euro entfielen rund zwei Milliarden Euro - also etwas
mehr als ein Viertel des Volumens - auf Minderheitsbeteiligungen von Apollo
an zwei Portfolios der Vonovia. Das Transaktionsvolumen klassischer
Immobilientransaktionen fiel demnach recht überschaubar aus. Die Gesamtzahl
der Transaktionen halbierte sich in etwa gegenüber dem Vorjahr und lag im
Jahresverlauf relativ stabil bei etwa 20 bis 30 Transaktionen pro Monat.
Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance - Valuation bei Savills
Germany, berichtet: "Nach einer längeren Phase großer Verunsicherung stellen
wir vor allem bei neuwertigen Wohnobjekten wieder eine etwas stärkere
Nachfrage von Investoren fest. Dabei treten neben Family-Offices und
Privatinvestoren auch institutionelle Investoren als Bieter in Erscheinung.
Angesichts der gesunkenen Preise bei gleichzeitig sehr robusten
Fundamentaldaten und der Aussicht auf weiter steigende Mieten sehen
Investoren derzeit ein günstiges Einstiegsfenster. Auch die absehbar hohen
Gestehungskosten sprechen dafür, dass die Kapitalwerte perspektivisch wieder
steigen werden."

Mieten rauf, Leerstand runter - keine Trendwende am Mietmarkt in Sicht

Am Mietwohnungsmarkt dürfte sich die Lage aus Nutzersicht weiter
verschärfen, wie Matti Schenk, Associate Director Research bei Savills
Germany, berichtet: "Im vergangenen Jahr gab es kräftige Mietsteigerungen
und die Leerstandsraten werden vielerorts abermals gesunken sein. Angesichts
rückläufiger Baugenehmigungszahlen und rekordhohen Stornierungsquoten bei
Wohnbauprojekten auf der einen sowie einer weiter steigenden Zahl der
Haushalte auf der anderen Seite deutet derzeit nichts auf eine Trendumkehr
hin. Die Wohnungsknappheit wird in den nächsten Jahren noch zunehmen. Die
meisten Eigentümer können von weiter steigenden Mieten ausgehen. Weil die
Differenz zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten immer größer wird, sind
Umzüge für Mieter:innen in vielen Fällen mit immer größeren Kostensprüngen
verbunden, sodass die Fluktuationsrate am Wohnungsmarkt weiter sinken dürfte
und Wohnraum in Deutschland noch ineffizienter verteilt wird."

Preise bei Neubauten dürften bald ihren Boden erreicht haben

Während die fundamentalen Rahmenbedingungen am Wohnungsmarkt aus Sicht von
Investoren sehr attraktiv sind, haben die Preise im vergangenen Jahr stark
nachgegeben. Es handelt sich dabei um die schärfste Preiskorrektur der
jüngeren Geschichte. Dieser Rückgang ist nach Lesart von Savills rein
zinsinduziert. Dem Zinseffekt wirkt entgegen, dass sich die fundamentale
Angebotsknappheit kurzfristig weiter verschärfen wird. Dies könnte dazu
führen, dass der aktuelle Abschwung am Wohnungsmarkt kürzer ausfällt als
vergangene Perioden fallender Preise.

Bei Neubauten deutet sich bereits an, dass die Preise langsam ihren Boden
erreicht haben. Marco Högl, Director und Head of Residential Capital Markets
bei Savills Germany, kommentiert: "Vor Beginn der Zinswende erzielten
neuwertige Wohnobjekte in gefragten Wohnstandorten Verkaufsfaktoren von zum
Teil dem 35-Fachen der Jahresnettomiete und mehr. Mittlerweile bewegen sich
die Faktoren für solche Objekte typischerweise zwischen dem 23- und
25-Fachen. Damit ist ein Preisniveau erreicht worden, bei dem verschiedenste
Investorengruppen bereit sind zu kaufen. Wir gehen davon aus, dass die
Preise sich zunächst auf diesem Niveau einpendeln werden." Die
Spitzenrendite bewegte sich laut Savills im vierten Quartal seitwärts und
lag bei 3,6 %.

Nur Private-Equity-Fonds und Family-Offices steigern ihr Ankaufsvolumen
spürbar

Im Hinblick auf das Transaktionsvolumen waren Fondsmanager bzw.
Immobilien-Fonds mit einem Anteil von rund 43 % die aktivste Käufergruppe
des vergangenen Jahres. Vor allem aufgrund der Beteiligungen durch Apollo
standen Private-Equity-Fonds mit 32 % auf Rang 2, wobei die Kapitalquelle in
diesen Fällen keine opportunistischen Renditeanforderungen hatte. Auf den
dritten Rang kamen Wohnungsbaugesellschaften der öffentlichen Hand mit einem
Volumenanteil von rund 9 %, gefolgt von Family-Offices und Privatinvestoren
mit zusammen etwa 6 %. Private-Equity-Fonds und Family-Offices /
Privatinvestoren waren die einzigen Investorengruppen, die ihr
Ankaufsvolumen gegenüber dem Vorjahr und auch gegenüber dem fünfjährigen
Mittel steigerten. So investierten Private-Equity-Fonds mit ca. 2,2 Mrd.
Euro etwa doppelt so viel wie im Jahr 2022. Family-Offices und
Privatinvestoren gaben 81 % bzw. rund 175 Mio. Euro mehr aus als im Vorjahr.
Die Wohnungsbaugesellschaften der öffentlichen Hand erhöhten im Vergleich
zum Vorjahr leicht ihr Ankaufsvolumen um 12 % bzw. um rund 60 Mio. Euro.
Demgegenüber investierten alle anderen Investorengruppen deutlich weniger
als im Vorjahr. Högl kommentiert: "Typische Eigenkapitalkäufer wie
Family-Offices hatten aufgrund von Off-Market-Deals und angesichts des
volatilen Zinsumfeldes im vergangenen Jahr Vorteile gegenüber Investoren mit
Fremdkapitalnutzung, welche aufgrund des teilweisen negativen
Leverage-Effektes deutlich weniger aktiv waren. Die Ankaufsstrategien und
Risikoprofile sind unterschiedlich, üblicherweise zielen die Family-Offices
auf gute bis sehr gute Lagen, wenig Instandhaltungsstau und
Transaktionsgrößen im hohen einstelligen bis maximal mittleren zweistelligen
Millionenbereich ab. Neben den langfristig orientierten Eigenkapitalkäufern
stehen auch viele opportunistische Akteure in den Startlöchern. Allerdings
haben diese bisher kaum Käufe getätigt, da nur wenige Akteure bereit sind,
zu den Kaufpreisvorstellungen dieser Investoren zu verkaufen."

Ausblick 2024: Kein baldiger Anstieg der Transaktionsaktivität

Während die Zahl der Investoren, die ein günstiges Einstiegsfenster kommen
sehen, steigt, ist die Verkaufsbereitschaft bei vielen Eigentümern nach wie
vor gering. Savills geht deshalb davon aus, dass die Marktaktivität
zumindest in der ersten Jahreshälfte weiter recht verhalten bleibt. Nemecek
blickt voraus: "Bei den meisten Bestandshaltern von Wohnimmobilien ist die
Verkaufsbereitschaft gering und sie profitieren von langsam, aber stetig
steigenden Mieteinnahmen. Auch die Erwartung bald wieder steigender
Kapitalwerte lässt viele Eigentümer derzeit von einem Verkauf absehen.
Seitens der Finanzierung erwarten wir ebenfalls keine signifikante Zunahme
des Verkaufsdrucks, zumal die Kreditzinsen zuletzt wieder gesunken sind. Am
höchsten dürfte die Verkaufsbereitschaft auch im laufenden Jahr bei
Projektentwicklern und börsennotierten Unternehmen sein."

Alle Daten und Fakten können Sie auch unserem Market in Minutes
Wohninvestmentmarkt Deutschland auf unserer Homepage savills.de einsehen.

Über Savills

Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen
Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in
London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange
Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt
ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 700 Büros und Partnerbüros
in Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen
Osten mit über 40.000 Beschäftigten.

In Deutschland ist Savills mit mehr als 400 Mitarbeitern und
Mitarbeiterinnen in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten
präsent. Savills bietet Expertise und Markttransparenz in folgenden
Bereichen an:

  * Investment

  * Agency

  * Corporate Finance & Portfolio Investment

  * Valuation

  * Operational Capital Markets

  * Landlord Services

  * Occupier Services

  * Workplace Consulting

  * Property Management

  * Facility Management

  * Residential Agency

  * ESG Services

  * Research

Eine einzigartige Kombination aus Branchenkenntnis und unternehmerischem
Denken und Handeln bietet unseren Kunden Zugriff auf Immobilienwissen von
höchster Qualität. Unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, ihre Kreativität
und ihre Leistungsbereitschaft sind unser eigentliches Kapital - sie werden
sowohl für ihre innovativen Denkansätze als auch für ihre ausgeprägte
Verhandlungsstärke geschätzt. Savills bietet hochprofessionellen Service zur
Erreichung der gemeinsamen Ziele und steht synonym für eine Premiummarke und
ein qualitativ hochwertiges Serviceangebot, das Immobilien individuell
betrachtet und in strategische Beziehungen investiert.


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