Retail-Investmentmarkt: Fehlende Großdeals drücken das GesamtergebnisFrankfurt / Main - BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Daten zumRetail-Investmentmarkt für das 4.

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Quartal 2023 - Fehlende Großdeals drücken dasGesamtergebnis

Das herausfordernde Finanzierungsumfeld hat den gewerblichen Investmentmarkt imgesamten Jahresverlauf maßgeblich geprägt, was sich nicht zuletzt im erzieltenTransaktionsvolumen von Retail-Investments widerspiegelt. Vor diesem Hintergrundist der erreichte Investmentumsatz von insgesamt rund 5,7 Mrd. EUR nur bedingtins Verhältnis zum Vorjahr (-40 %) und zum langjährigen Durchschnitt (-51 %) zusetzen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Der Blick hinter das Zahlenwerk verdeutlicht, dass hierbei vor allem der Umsatzin den größeren Segmenten ab 50 Mio. EUR (-47 %) gegenüber dem Vorjahr fehlt,während der Rückgang bei kleineren Objekten mit einem Volumen von höchstens 50Mio. EUR vergleichsweise moderat ausgefallen ist

(-25 %). "Im vierten Quartal, in dem die meisten Einzeldeals registriert wurden,lag das durchschnittliche Dealvolumen sogar nur bei rund 12 Mio. EUR, was dieKleinteiligkeit des Marktgeschehens unterstreicht. Dass dieser Trend einübergeordneter und kein retail-spezifischer ist, wird zudem dadurchunterstrichen, dass Büro- und Logistik-Investments das Jahr ebenfalls mitGesamtergebnissen im Bereich der 6-Mrd.-EUR-Marke abschließen. ImRetail-Portfoliosegment ist generell eine gute Marktdynamik zu beobachten, wassich jedoch lediglich in der Deal-Anzahl und weniger im Umsatz ausdrückt, der2,5 Mrd. EUR betrug", erläutert Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNPParibas Real Estate GmbH und Head of Retail Services.

Die fehlenden Großtransaktionen im dreistelligen Millionenbereich drücken sichauch im Investmentvolumen der A-Standorte aus. Mit einem Umsatz von rund 1,7Mrd. EUR bleiben sie gut 51 % hinter ihrem Vorjahresresultat (gut 3,3 Mrd. EUR)zurück. Neben dem Teilverkauf des KaDeWe in Berlin aus der ersten Jahreshälftesind in den größten Investmentstandorten im Jahr 2023 in erster Linie kleinereTransaktionen in die Auswertung eingeflossen. Dass jedoch auch auf dem gesamtengewerblichen Investmentmarkt keine A-Stadt an ihre Vorjahresbilanz anknüpfenkann, zeigt allerdings, dass der Retail-Investmentmarkt auch mit diesem Ergebnisweiterhin keine Ausnahme darstellt.

Fachmärkte dominieren den Retail-Investmentmarkt, Investment/Asset Manager undCorporates vorne

Die Fachmarktsparte bzw. vor allem der Food-Sektor hat seine marktdominierendeStellung im zweiten Halbjahr weiter ausgebaut (knapp 58 %). Als größteTransaktionen des Jahres sind das X+Bricks- und das Royal-Blue-Portfolio zunennen, die beide im dritten Quartal zum Abschluss gekommen sind. DasKaufhaussegment (fast 21 %) wird durch Transaktionen der Städte oder vonProjektentwicklern bestimmt. Bei Geschäftshäusern (gut 12 %) fokussiert sich dasMarktgeschehen im wesentlichen auf viele kleinere Objekte, und Shoppingcenter(knapp 10 %) sind vorwiegend mit Verkäufen in kleineren Städten anzutreffen.

In der Verteilung des Investmentvolumens nach Käufergruppen spiegelt sich derEinfluss der wenigen Großdeals im Jahr 2023 wider: So zeichnen Investment/AssetManager u. a. für die Transaktion des X+Bricks-Portfolios und mit insgesamt fast27 % auch für den höchsten Beitrag des Gesamtumsatzes verantwortlich. Nur knappdahinter folgen Corporates (knapp 21 %), bei denen die KaDeWe-Anteile und dasRoyal-Blue-Portfolio zu den nennenswertesten Umsatztreibern gehörten. In derFachmarktsparte zeigten sich zudem Spezialfonds erneut aktiv und kommen aufweitere fast 14 % des Volumens. Über der 5-%-Marke liegen darüber hinaus nochImmobilienunternehmen, die knapp 8 % zum Umsatz beisteuern sowie ImmobilienAGs/REITs (gut 7 %), Family Offices (rund 7 %) und die u. a. in derKaufhaussparte aktiven Projektentwickler (gut 6 %). Bei der Herkunft derInvestoren liegen deutsche Käufer mit rund 54 % vor den internationalen Anlegern(46 %). Damit erreichen ausländische Investoren im Vergleich zu denGewerbe-Investments insgesamt (37 %) jedoch trotzdem einenüberdurchschnittlichen Wert.

Renditeanstieg setzt sich weiter fort

Durch die deutlich veränderten Finanzierungskonditionen mussten die Preise imPremium-Highstreet-Sektor im Jahresverlauf kontinuierlich korrigiert werden.Insgesamt waren weitere Anpassungen bei den Netto-Spitzenrenditen auch in denTop-Märkten unausweichlich. Im Ranking der A-Standorte positioniert sich München(3,45 %) aktuell vor Berlin (3,70 %). Hamburg verweilt zusammen mit Frankfurtauf dem dritten Rang (jeweils 3,75 %), während Köln, Stuttgart (jeweils 3,85 %)und Düsseldorf (3,95 %) die hinteren Plätze belegen. Weitere Preisanpassungengab es seit Jahresbeginn aber auch bei den anderen Objektarten: So legtenFachmarktzentren (4,75 %), Supermärkte/Discounter (4,90 %), Shoppingcenter (5,60%) und Baumärkte (5,70 %) um jeweils zwischen 55 und 75 Basispunkte zu.

"Die übergeordneten Einflussfaktoren haben die Investmentaktivitäten im Jahr2023 assetklassenübergreifend maßgeblich negativ beeinflusst. Das durchauslebhafte Marktgeschehen in den kleineren Größenklassen im Einzeldeal- sowie imPortfoliosegment macht jedoch Hoffnung, dass bei stabilisiertenFinanzierungsbedingungen auch Großdeals wieder funktionieren werden und dasInvestmentvolumen weiter ankurbeln. Hierbei kommt dem Retail-Segment diediversifizierte Struktur und vor allem die Krisenresilienz des Food-Sektorszugute. Bei Geschäftshäusern sendet die konstante Entwicklung derHighstreet-Spitzenmieten positive Signale, in der Kaufhaussparte ergeben sichweitere Investmentpotenziale für Projektentwickler, und Shoppingcenter befindensich mitten in der Neupositionierungsphase, aus der auch sie gestärkthinauskommen könnten. Hinsichtlich der Spitzenrenditen wird das erste QuartalKlarheit darüber bringen, ob sich bei den Preisen die registriertenStabilisierungstendenzen verfestigen", so Christoph Scharf.

Link zum Marktbericht: Einzelhandelsimmobilien-Investmentmarkt Deutschland Q42023 | BNP Paribas Real Estate (https://www.realestate.bnpparibas.de/marktberichte/retail-investmentmarkt/deutschland-at-a-glance)

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