POSTBANK WOHNATLAS 2024 Starker Abwärtstrend bei den Immobilienpreisen2023 (FOTO)Bonn -- Expert*innen des HWWI analysieren die Kaufpreise für Eigentumswohnungen- Fast alle Regionen inflationsbereinigt günstiger als im Vorjahr- Preise sinken in den "Big 7" am stärksten, gefolgt von sonstigen GroßstädtenDie Abwärtsentwicklung der Immobilienpreise hat sich 2023 rasant beschleunigtund auf immer mehr Regionen ausgeweitet: Im vergangenen Jahr sind die Preise fürWohneigentum in Deutschland in der Mehrheit der deutschen Landkreise undkreisfreien Städte deutlich gefallen - vor allem real, also unterBerücksichtigung der Inflationsrate von 5,9 Prozent.

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POSTBANK WOHNATLAS 2024 Starker Abwärtstrend bei den Immobilienpreisen2023 (FOTO)Bonn (ots) -

- Expert*innen des HWWI analysieren die Kaufpreise für Eigentumswohnungen- Fast alle Regionen inflationsbereinigt günstiger als im Vorjahr- Preise sinken in den "Big 7" am stärksten, gefolgt von sonstigen Großstädten

Die Abwärtsentwicklung der Immobilienpreise hat sich 2023 rasant beschleunigtund auf immer mehr Regionen ausgeweitet: Im vergangenen Jahr sind die Preise fürWohneigentum in Deutschland in der Mehrheit der deutschen Landkreise undkreisfreien Städte deutlich gefallen - vor allem real, also unterBerücksichtigung der Inflationsrate von 5,9 Prozent. In rund 96 Prozent allerRegionen waren Eigentumswohnungen im Bestand real günstiger als im Vorjahr.Dabei waren die sieben größten Metropolen ("Big 7") stärker betroffen als andereGroßstädte, Mittelstädte und Landkreise. Nur in 16 Regionen stiegen die Preisereal - abseits derjenigen mit zu geringem Immobilienangebot 2023. ImDurchschnitt über alle Gebiete hinweg gingen die Preise gegenüber 2022inflationsbereinigt um 10,1 Prozent zurück. 2022 hatte das reale Minus gegenüberdem Vorjahr noch 0,7 Prozent betragen. In nominaler Rechnung, also nichtinflationsbereinigt, sanken die Preise für Eigentumswohnungen im Durchschnittüber alle Kreise und kreisfreien Städte um -4,2 Prozent gegenüber 2022. Diessind einige Ergebnisse der Studie "Postbank Wohnatlas 2024".

Fast ein Jahrzehnt kannte der Immobilienmarkt nur den steilen Weg nach oben. DieTrendwende kam 2022 und verfestigte sich im vergangenen Jahr, das geprägt warvon einer Rezession, deutlich gestiegenen Hypothekenzinsen, globalenUnsicherheiten und einer leicht nachlassenden Nachfrage nach Wohneigentum.

"In vielen Regionen Deutschlands sind die Preise für Eigentumswohnungengesunken, da die Nachfrage leicht nachgelassen hat - eine Folge von steigendenZinsen, unsicheren Rahmenbedingungen bezüglich Förderungen fallenden Reallöhnenund höheren Kosten für Lebenshaltung, Bau und Renovierungen", sagt ManuelBeermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Privatkundenbank inDeutschland. "Da wir nur von einer Preisdelle ausgehen, auf die wieder erhöhteKaufpreise für Wohnimmobilien folgen, kann sich jetzt eine Investition lohnen.Ob sich die Finanzierung einer Immobilie tatsächlich rechnet, hängt in jedemEinzelfall von der Finanzkraft des Käufers oder der Käuferin und der Lage desObjektes ab."

Preise in den Großstädten fallen stärker als in Landkreisen und mittelgroßenStädten

Den Preisatlas haben Expert*innen des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI)für die Postbank berechnet. Er zeigt, in welchen Regionen die Preise besondersstark gefallen sind und wie hoch der durchschnittliche Quadratmeterpreis 2023lag. Ein zentrales Ergebnis: Die sieben größten Städte Deutschlands, die "Big7", waren im Durchschnitt stärker betroffen als Mittelstädte und Landkreise. DieKaufpreise für Eigentumswohnungen sanken im Durchschnitt der Big 7 real um -12,7Prozent, in den sonstigen Großstädten um -11,4 Prozent, in den Mittelstädten um-10,8 Prozent und über alle Landkreise hinweg um -9,7 Prozent. "Nach mehrerenJahren des besonders kräftigen Anstiegs überhitzten die lokalen Immobilienpreisein den Metropolregionen. In den beliebten Großstädten und ihrem Umland sind dieAnpassungen nun besonders stark zu spüren. Trotzdem befinden sich die Preise fürEigentumswohnungen beispielsweise im Großraum München oder Hamburg auch 2023noch auf einem sehr hohen Niveau, welche fundamental nicht immer gerechtfertigtsind", sagt Beermann.

Das bedeutet aber nicht, dass nur Großstädte von den Preisanpassungen betroffensind. Zwischen ländlichen Regionen bestehen selbst innerhalb derselbenBundesländer teils große Unterschiede. Besonders hohe Preisschwankungengegenüber dem Vorjahr treten dabei häufig in Regionen mit einem nur geringenImmobilienangebot auf. Deshalb hat das HWWI in die "Top 10 der größtenVeränderungen" nur die 354 Regionen mit mindestens 100 Angeboten beziehungsweisemit mindestens einem Angebot je 100.000 Einwohner in 2023 aufgenommen.

Am stärksten fielen laut Preisatlas die Kaufpreise real im Vergleich zum Vorjahrim Landkreis Bayreuth in Bayern (-24,8 Prozent) und im Erzgebirgskreis inSachsen (-21,4 Prozent). In den Top 10 mit den größten Verlusten sind mit derkreisfreien Stadt Kaufbeuren und den Landkreisen Regensburg, Dingolfing-Landauund Neumarkt in der Oberpfalz noch vier weitere bayerische Regionen enthalten.Allerdings liegen auch zwei der Top-10-Regionen mit dem größten Zuwachs inBayern. Die größten Preisanstiege gegenüber dem Vorjahr gab es 2023 imhessischen Werra-Meißner-Kreis (40,8 Prozent), in den Landkreisen Birkenfeld(13,5 Prozent) und Kusel (11,9 Prozent) in Rheinland-Pfalz, im LandkreisOldenburg in Niedersachsen (7,6 Prozent) und in der kreisfreien Stadt Hof inBayern (6,0 Prozent). In Hof lagen die Preise 2023 bei 2.012 Euro proQuadratmeter, im ebenfalls bayerischen Kaufbeuren auch nach dem Preisabfall umrund 20 Prozent noch bei 3.175 Euro pro Quadratmeter.

Das Beispiel Hof in Bayern zeigt, dass sich für Kaufinteressierte der Blick indie sogenannten Mittelstädte mit 20.000 bis 100.000 Einwohner*innen lohnen kann.Denn die relativ moderaten Quadratmeterpreise in Hof stiegen auch 2023 nochleicht an. In Bamberg, Aschaffenburg, Amberg und Straubing sanken die Preisezwar im Vergleich zum Vorjahr leicht, allerdings weniger stark als in denMetropolen. Bamberg verzeichnete nominal sogar einen Aufpreis von 1,5 Prozent imVergleich zum Vorjahr. Die im selben Bundesland gelegene Metropole München weistselbst nominal einen um -8,5 Prozent geringeren Kaufpreis auf.

München bleibt teuer, Hamburg auf Platz zwei der Metropolen

Unter Berücksichtigung der Inflationsrate fielen die Preise fürEigentumswohnungen im Bestand in München 2023 durchschnittlich sogar um -14,4Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Dies sollte aber nicht darüber hinwegtäuschen,dass die bayerische Landeshauptstadt weiterhin ein teures Pflaster ist.Bundesweit gab es im vergangenen Jahr keinen Ort, an dem Kaufinteressierte mehrfür den Quadratmeter bezahlen mussten - im Schnitt 8.909 Euro. ZweitteuersteStadt innerhalb der Big 7 war Hamburg mit durchschnittlich 6.230 Euro vorFrankfurt am Main mit 6.179 Euro pro Quadratmeter.

Tabelle: Kostspielige Metropolen

Durchschnittliche Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen im Bestand in densieben größten deutschen Städten

1.) Rang

2.) Stadt

3.) Quadratmeterpreis 2023 in Euro

4.) Kaufpreisveränderung 2022-2023 in Prozent (inflationsbereinigt)

1.)......2.)..............................3.).........................4.)

1........München................... 8.909,30 ...............-14,37

2........Hamburg................... 6.230,33 ...............-12,71

3........Frankfurt am Main..... 6.178,54 ...............-13,05

4........Berlin......................... 5.806,91 ...............-7,54

5........Düsseldorf................. 5.008,06 ...............-14,09

6........Stuttgart..................... 4.867,63 ..............-16,03

7........Köln............................ 4.862,11 ..............-10,92

Wohnungen im Bestand in Euro

Quellen: VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt,Berechnungen HWWI

In Berlin fiel der reale Kaufpreisrückgang mit -7,5 Prozent unter den Big 7 imzweiten Jahr in Folge am geringsten aus, im vergangenen Jahr waren die Preisedort mit -0,1 Prozent sogar fast stabil geblieben - die Ausnahme unter den Big7. "Berlin als Hauptstadt hat weiterhin einen Nachholeffekt, da das Preisniveauzum Teil noch immer deutlich unter dem in Metropolen wie Frankfurt oder Hamburgliegt. Im vergangenen Jahr kam der Neubau dort fast zum Erliegen, weil dieBaukosten und die Zinsen in die Höhe schnellten; gleichzeitig lockt Berlinweiterhin Menschen aus aller Welt an, so dass die Nachfrage nach Wohnraum nochsteigt. Deshalb ist die Hauptstadt weniger von Preisanpassungen betroffen alsetwa München oder Stuttgart", so Beermann.

Den höchsten realen Preisrückgang gegenüber dem Vorjahr unter den größten siebendeutschen Städten verzeichnete diesmal Stuttgart mit -16 Prozent. GünstigereImmobilien gab es dort 2023 auch im Umland, vor allem im Rems-Murr-Kreis. Auchin Düsseldorf fielen die Preise stark, und zwar um -14,0 Prozent.

Immobilien in Ferienregionen trotz Preisverlust weiterhin teuer

Auch die hochpreisigen Landkreise an Nord- und Ostsee sowie am Alpenrand waren2023 von sinkenden Quadratmeterpreisen betroffen: Das reale Minus gegenüber demVorjahr lag zwischen -1,5 Prozent im Landkreis Vorpommern-Greifswald und -18,7Prozent im Landkreis Dithmarschen. Die Preise für Eigentumswohnungen waren ineinigen Regionen jedoch vor der Preiskorrektur bereits sehr hoch. Entsprechendsind Eigentumswohnungen im Landkreis Nordfriesland, zu dem die beliebten InselnSylt, Föhr und Amrum sowie Ferienorte wie St. Peter Ording gehören, weiterhinsehr kostspielig. Hier schlug der Quadratmeter im Bestand 2023 im Schnitt mit8.866,61 Euro zu Buche - der zweithöchste Wert gleich hinter München. Allerdingssind auch hier die Preise im Vergleich zum Vorjahr gesunken, und zwar real um-9,4 Prozent. 2022 war in Nordfriesland noch ein Anstieg um 8,3 Prozent zuverzeichnen gewesen. Am wenigsten innerhalb der Top 10 der Landkreise mit denhöchsten Quadratmeterpreisen sanken die Preise in Aurich: In demniedersächsischen Feriengebiet, zu dem die Inseln Juist, Norderney und Baltrumsowie die Badeorte Norddeich und Greetsiel gehören, sanken die Preise fürEigentumswohnungen 2023 real nur um -5,1 Prozent.

Tabelle: Top 10 der teuersten Landkreise

Durchschnittliche Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen im Bestand indeutschen Landkreisen

1.) Rang

2.) Stadt/Kreis

3.) Bundesland

4.) Quadratmeterpreis 2023 in Euro

5.) Kaufpreisveränderung in Prozent (inflationsbereinigt)

1.)......2.)........................................3.).............................4.)..................5.)

1........Nordfriesland.......................Schleswig-Holstein... 8.866,61.......-9,37

2........Miesbach.............................Bayern......................8.165,65 .......-10,42

3........Starnberg.............................Bayern......................7.197,14 .......-11,92

4........Landkreis München.............Bayern...................... 6.882,48.......-15,52

5........Garmisch-Partenkirchen......Bayern..................... 6.280,29........-10,92

6........Aurich...................................Niedersachsen........ 6.213,34........-5,05

7........Ebersberg.............................Bayern.....................5.864,57. ......-16,17

8........Dachau.................................Bayern.....................5.861,00. ......-16,91

9........Fürstenfeldbruck...................Bayern..................... 5.789,02.......-16,33

10......Freising.................................Bayern.....................5.602,65 .......-16,17

Wohnungen im Bestand in Euro

Quellen: VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt,Berechnungen HWWI

Unter den zehn teuersten Landkreisen finden sich neben den Nordsee-Regionenausschließlich Landkreise aus dem Speckgürtel Münchens und aus denFeriengebieten des Alpenvorlandes wie etwa Miesbach. Auch hier fielen überalldie realen Preise im Vergleich zu 2022. Am stärksten sanken die Kaufpreise fürEigentumswohnungen mit jeweils mehr als -16 Prozent in Dachau, Fürstenfeldbruck,Freising und Ebersberg, die allesamt in Bayern liegen.

Vergleichsweise niedrige Kaufpreise gibt es in den meisten RegionenMitteldeutschlands sowie einzelnen westlichen und östlichen Grenzregionen.Besonders gering fallen sie in vielen ländlichen Gebieten der BundesländerSachsen-Anhalt, Thüringen und Sachsen aus. So zahlten Käufer*innen 2023 imVogtlandkreis in Sachsen im Durchschnitt nur 936,93 Euro pro Quadratmeter. Auchin den Thüringer Landkreisen Altenburger Land und Greiz lagen dieQuadratmeterpreise im vergangenen Jahr unter 1.000 Euro - nicht einmal einAchtel so hoch wie bei den Spitzenreitern.

Unter den Landkreisen mit niedrigen Quadratmeterpreisen sind einige wenige zufinden, die zu den vier Prozent aller Regionen gehören, in denen 2023 die realenKaufpreise gegenüber dem Vorjahr nicht gefallen sind - zum Beispiel dieLandkreise Saalfeld-Rudolfstadt in Thüringen sowie Anhalt-Bitterfeld inSachsen-Anhalt mit aktuellen Quadratmeterpreisen von 1.523,53 Eurobeziehungsweise 1.472,10 Euro.

Nachholeffekte in vielen Großstädten jenseits der Big 7 vorbei

In allen Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohner*innen sanken die Preise fürEigentumswohnungen auch abseits der größten sieben Metropolen - zumindestinflationsbereinigt. Die größten Verluste mussten Immobilien in Mainz(Rheinland-Pfalz, -16,2 Prozent), Stuttgart (Baden-Württemberg, -16,0 Prozent),Kiel (Schleswig-Holstein, -15,3 Prozent), im Augsburg (Bayern, -15,3 Prozent)und in Dresden (Sachsen, -14,8 Prozent) hinnehmen.

Am geringsten fiel der Kaufpreisverlust in Jena (Thüringen) aus - hier sank derPreis real nur um -4,0 Prozent. Nominal legten die Preise für Eigentumswohnungenin Jena sogar um 1,9 Prozent zu. Die Städte Hagen und Hamm inNordrhein-Westfalen sowie die Hansestadt Lübeck in Schleswig-Holstein konntenebenfalls nominal zulegen, verzeichneten aber reale Verluste in Höhe von 4,8 bis5,7 Prozent. Großstädte ohne reale Kaufpreisverluste konnten die Expert*innendes HWWI 2023 nicht ermitteln. In den Top 10 dieser Orte mit den geringstenVerlusten befinden sich noch Kassel in Hessen (-6,3 Prozent), Leipzig in Sachsen(-6,7 Prozent), Dortmund (-7,9 Prozent) und Oberhausen (-8,9 Prozent) inNordrhein-Westfalen, Regensburg in Bayern (-8,6 Prozent) sowie Salzgitter inNiedersachsen (-9,4 Prozent).

"Viele Städte, die in den vergangenen Jahren noch hohe Preiszuwächseverzeichneten, gehörten 2023 zu den größten Verlierern", sagt Beermann. "Orte,die durch ihre Universitäten, Wissenschaftszentren, kulturellen Highlights undcharmanten Innenstädte punkten, bleiben attraktiv. Sie locken oft miterschwinglicheren Preisen als die Big 7."

Tabelle: Städte ab 100.000 Einwohner*innen ohne Big 7 mit den geringstenprozentualen Preisverlusten

Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen im Bestand

1.) Rang

2.) Stadt

3.) Bundesland

4.) Quadratmeterpreis 2023 in Euro

5.) Kaufpreisveränderung in Prozent (inflationsbereinigt)

1.)......2.)........................................3.).................................4.)..................5.)

1........Jena....................................Thüringen......................3.236,51....... -4,02

2........Hagen..................................Nordrhein-Westfalen.....1.851,83....... -4,81

3........Lübeck.................................Schleswig-Holstein........4.040,24...... -5,55

4........Hamm..................................Nordrhein-Westfalen......2015,38....... -5,65

5........Kassel..................................Hessen..........................2.816,21....... -6,27

6........Leipzig..................................Sachsen.......................3.283,66........ -6,65

7........Dortmund.............................Nordrhein-Westfalen.....2.550,94....... -7,88

8........Regensburg..........................Bayern..........................5001,55........ -8,55

9........Oberhausen..........................Nordrhein-Westfalen.....1.928,87....... -8,88

10......Salzgitter...............................Niedersachsen.............1.682,67......... -9,38

Wohnungen im Bestand in Euro

Quellen: VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt,Berechnungen HWWI

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2024

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe,die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis aufKreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Preisanalyse, die den erstenStudienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung vonDiplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim HamburgerWeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 400deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.

Pressekontakt:

PostbankOliver Rittmaier+49 228 920 12126mailto:[e-mail]

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