Die Deutsche Pfandbriefbank DE0008019001 zieht unter ihrem neuen Chef Kay Wolf Konsequenzen aus ihrem jüngsten Krisenjahr.

Pfandbriefbank kappt Mittelfrist-Ziele und schrumpft US-Geschäft

Bis 2027 soll der Anteil der Büros im Kreditbestand deutlich sinken. Stattdessen baut Wolf stärker auf die Finanzierung von Rechenzentren, Hotels und Wohnanlagen für Senioren. Er dampft das verlustreiche US-Geschäft ein und will die Abhängigkeit der Bank von Zinseinnahmen verringern. Das bisherige Mittelfrist-Gewinnziel seines Vorgängers Andreas Arndt kommt dabei unter die Räder.

An der Börse kamen die Neuigkeiten schlecht an: Die Aktie der Pfandbriefbank verlor nach den Neuigkeiten vom Donnerstagvormittag zeitweise fast sieben Prozent an Wert. Zuletzt lag sie am frühen Nachmittag mit knapp sechs Prozent im Minus bei 5,69 Euro und war damit Schlusslicht im Nebenwerte-Index SDax DE0009653386. Im Vergleich zum Jahreswechsel hat das Papier inzwischen rund acht Prozent verloren. Im Februar war der Kurs jedoch vorübergehend auf deutlich unter 4 Euro abgestürzt. Selbst heute wird die Aktie nur noch rund halb so teuer gehandelt wie vor fünf Jahren.

Ein Vorsteuergewinn von 300 Millionen Euro sei bis 2027 nicht zu erreichen, sagte der neue Bankchef Wolf anlässlich des Kapitalmarkttags am Donnerstag vor Journalisten in Frankfurt. Sein langjähriger Vorgänger Arndt hatte sich diese Marke vor eineinhalb Jahren bereits für 2026 gesetzt. Wenige Monate später geriet die Pfandbriefbank jedoch in eine schwere Krise. Mit dem Einbruch des Gewerbeimmobilien-Markts vor allem in den USA musste das Institut viel Geld für Kreditausfälle zurücklegen.

Für die Zukunft will Wolf die Pfandbriefbank sicherer und profitabler aufstellen. Dazu wolle die Bank "aus der Vergangenheit lernen und auf unseren Stärken aufbauen". Dienten bisher mehr als 50 Prozent der Pfandbriefbank-Kredite der Finanzierung von Bürogebäuden, sollen es künftig weniger als 40 Prozent sein. Der Vorstand reagiert damit auf den Trend zu mehr Homeoffice und hybridem Arbeiten. Auch Kredite für Mietshäuser stehen künftig weniger im Fokus. Einzelhandel und Logistik sollen ihre Rolle behalten.

Stärker baut Wolf auf Kredite für Rechenzentren, Wohnanlagen für Senioren, betreutes Wohnen und Hotels, die der Vorstand als profitablere und wachstumsstärkere Segmente ansieht. "Das notwendige Fachwissen dafür haben wir bereits im Haus", sagte er. Bei Vertragsabschlüssen soll die Rentabilität stärker im Fokus stehen als bislang. Der Schwerpunkt des Geschäfts soll künftig in Europa stattfinden.

Den Anteil des US-Geschäfts am Kreditvolumen will Wolf bis 2027 von 15 Prozent auf unter 10 Prozent zurückfahren: "Wir werden uns von der Westküste verabschieden und uns vollständig auf die Ostküste konzentrieren." Der Fokus liege künftig auf New York, Boston und der US-Bundeshauptstadt Washington. Neben Bürogebäuden will er dort künftig auch Wohngebäude und Hotels finanzieren. Bestehende Kredite von der Westküste will der Bankchef "wertschonend" abbauen. Ein Notverkauf ist ihm zufolge nicht geplant.

Neues Geschäft mit weniger Risiko wittern Wolf und der neue Finanzchef Marcus Schulte darin, Immobilienkredite für Investoren zu managen. Dabei geht es einerseits um den hauseigenen Vermögensverwalter pbb invest, der Immobilienfonds entwickelt und verkauft. In diesem Bereich hat Wolf auch Übernahmen im Auge. Andererseits soll die Bank Immobilienkredite für Dritte managen, etwa für Kreditfonds. Die Provisionseinnahmen der beiden Segmente sollen im Jahr 2027 bereits rund 10 Prozent zu den gesamten Erträgen der Bank beisteuern.

Die geplante Neuausrichtung sei "keine Revolution", räumte Wolf ein. Der Aufbau des Provisionsgeschäfts solle das Institut allerdings ein Stück unabhängiger von den Zinserträgen machen, aus den heute fast seine gesamten Einnahmen stammen.

An den Wachstumsplänen seines Vorgängers orientiert Wolf sich nicht mehr. Diese stammten aus einer anderen Zeit. Statt das Kreditvolumen mit Gewerbeimmobilien bis 2026 auf 33 Milliarden Euro zu steigern, peilt der Manager für 2027 rund 29 Milliarden an. Das entspricht etwa dem für 2024 geplanten Niveau. Die Erträge sollen in drei Jahren mit etwa 600 Millionen Euro lediglich wieder das Niveau von 2023 erreichen, während der Vorstand für 2024 mit einem Rückgang auf etwa 525 bis 550 Millionen rechnet.

Für 2027 erwartet Finanzchef Schulte dabei einen Vorsteuergewinn über 200 Millionen, aber unter 300 Millionen Euro. Im vergangenen Jahr war das Vorsteuerergebnis von 213 Millionen auf 90 Millionen Euro eingebrochen.

Deutlich steigern will der Vorstand die Rendite auf das materielle Eigenkapital der Bank (RoTE). Sie solle von voraussichtlich weniger als drei Prozent im laufenden Jahr auf rund acht Prozent im Jahr 2027 steigen, sagte Schulte. Der frühere Bankchef Arndt hatte sich für 2026 eine Rendite von mehr als zehn Prozent zum Ziel gesetzt, sich dabei aber auf die Verzinsung des tatsächlichen Eigenkapitals vor Steuern bezogen.

Festhalten will Wolf an den Einsparzielen seines Vorgängers - und legt noch etwas drauf. So wolle die Bank ihre Kosten wie geplant um 45 Millionen Euro senken. Hinzu kämen Einsparungen im niedrigen bis mittleren zweistelligen Millionenbereich, die teilweise wieder investiert würden. Das Verhältnis von Kosten zu Erträgen soll unterdessen weiterhin auf weniger als 45 Prozent sinken.

Unterdessen ködert der Vorstand die Anteilseigner mit der Aussicht auf hohe Ausschüttungen: Von den Nettogewinnen der Geschäftsjahre 2024 bis 2027 will die Bank mindestens die Hälfte für Dividenden und den Rückkauf eigener Aktien ausgeben.