Savills: Deutscher Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien: Der Abschwung ist weitgehend durchlaufen Emittent / Herausgeber: Savills Immobilien Beratungs-GmbH / Schlagwort(e): Immobilien / Research Update Savills: Deutscher Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien: Der Abschwung ist weitgehend durchlaufen 08.01.2024 / 08:30 CET / CEST Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.

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Savills: Deutscher Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien: Der Abschwung ist weitgehend durchlaufen

Emittent / Herausgeber: Savills Immobilien Beratungs-GmbH / Schlagwort(e):
Immobilien/Research Update
Savills: Deutscher Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien: Der Abschwung ist
weitgehend durchlaufen

08.01.2024 / 08:30 CET/CEST
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.

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08. Januar 2024

Deutscher Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien: Der Abschwung ist
weitgehend durchlaufen

  * Transaktionsvolumen: Der deutsche Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien
    verzeichnete 2023 einen Umsatz von etwa 21,5 Mrd. Euro, was einem
    Rückgang von 60 % gegenüber dem Vorjahr entspricht und der niedrigste
    Wert seit 2010 ist.

  * Anfangsrenditen: Die Anfangsrenditen stiegen Ende 2023 langsamer,
    erreichten aber voraussichtlich noch nicht ihren Höhepunkt. Der
    Renditeanstieg in 2022/23 ist bereits jetzt der stärkste seit Beginn der
    Datenerfassung im Jahr 1991.

  * Bürosegment: Büroimmobilien erlebten einen starken Umsatz- und
    Preisrückgang. Viele Institutionelle Investoren haben sich aus dem
    Sektor zurückgezogen, was vor allem Verkäufe von großen Objekten
    erschwert.

  * Ausblick: Savills erwartet, dass sich die Anfangsrenditen im Laufe des
    Jahres 2024 stabilisieren und das Transaktionsvolumen leicht steigt.

Der deutsche Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien beendete das Jahr 2023
mit einem Umsatz von ca. 21,5 Mrd. Euro. Das entspricht einem Rückgang um 60
% gegenüber dem Vorjahr und ist der niedrigste Wert seit 2010. Damit scheint
die Talsohle zwar erreicht, eine zunehmende Aktivität erwartet Savills
jedoch erst im späteren Jahresverlauf. Die Anfangsrenditen stiegen in den
letzten drei Monaten des Jahres 2023 langsamer als in den Quartalen zuvor,
haben ihren Gipfel allerdings voraussichtlich noch vor sich. Schon jetzt ist
der Renditeanstieg der Jahre 2022/23 der bei Weitem stärkste, der am
deutschen Immobilienmarkt je gemessen wurde. Marcus Lemli, CEO Germany und
Head of Investment Europe, fasst das Marktumfeld wie folgt zusammen: "Die
gute Nachricht für die meisten Marktakteure ist: Der größte Teil des
Abschwungs - sowohl im Hinblick auf die Preise als auch auf die
Transaktionsaktivität - liegt höchstwahrscheinlich hinter uns. Die
schlechte: Ein echter Aufschwung ist noch nicht in Sicht und die Preise
dürften zunächst noch etwas fallen. Während das Umfeld für die
Verkäuferseite damit schwierig bleibt, dürften sich potenziellen Käufern
angesichts nochmals gesunkener Preise und der in vielen Segmenten
investorenfreundlichen fundamentalen Rahmenbedingungen mehr und mehr Chancen
bieten."

Positive Impulse vom Finanzmarkt, negative von der Realwirtschaft

Dass die langfristigen Zinsen in den letzten drei Monaten deutlich gefallen
sind und inzwischen sogar knapp unterhalb des vor Jahresfrist erreichten
Niveaus liegen, dürfte die Renditen mittelfristig stabilisieren. Kurzfristig
überwiegt nach Auffassung von Savills jedoch, dass angebotene und
nachgefragte Preise in weiten Teilen des Marktes immer noch
auseinanderliegen und der Druck auf der Eigentümerseite tendenziell größer
ist als auf Seiten potenzieller Käufer. Dies gilt umso mehr, als die
Fremdkapitalkosten zuletzt zwar etwas gesunken sind, die Banken aber nach
wie vor außergewöhnlich restriktiv in ihrer Kreditvergabe sind. Das macht
Refinanzierungen schwierig. Daran dürfte sich mit Blick auf noch
bevorstehende Abwertungen und den schon zuletzt deutlich gestiegenen Anteil
der notleidenden Kredite zunächst wenig ändern. Insofern rechnet Savills für
die kommenden Monate mit steigendem Angebot bei unveränderter Nachfrage, was
für weiter steigende Anfangsrenditen spricht. Hinzu kommt das schwache
konjunkturelle Umfeld, das sich nach jüngsten Prognosen mehrerer
Wirtschaftsforschungsinstitute auch im laufenden Jahr nicht verbessern wird.
Das wiederum dürfte sich in geringeren Mietwachstumserwartungen der
Investoren niederschlagen, was ebenfalls für steigende Anfangsrenditen
spricht.

Stärkste je gemessene Preiskorrektur dürfte im Jahresverlauf 2024 ihr Ende
finden

Gleichwohl geht Savills davon aus, dass die Preiskorrektur weit
vorangeschritten ist und sich die Anfangsrenditen im Laufe des Jahres
stabilisieren werden. Nachdem sie im Schlussquartal des letzten Jahres
nochmals um 10 bis 20 Basispunkte gestiegen sind, lagen die Spitzenrenditen
zum Jahresende zwischen 4,2 % für Geschäftshäuser und 5,7 % für
Shopping-Center. Über alle von Savills beobachteten Nutzungsarten* hinweg
stieg die Spitzenrendite im Verlauf des vergangenen Jahres um 57
Basispunkte. Im Jahr zuvor waren es noch 76 Basispunkte. In Summe ist der
Renditeanstieg dieser beiden Jahre der bei Weitem stärkste, der seit Beginn
der Erfassung solcher Daten im Jahr 1991 je gemessen wurde.

Büros mit starkem Umsatz- und Preisrückgang

Der Renditeanstieg des Jahres 2023 fiel bei fast allen Nutzungen geringer
aus als im Jahr davor. Lediglich bei Pflegeheimen und Büros war es
umgekehrt. Nachdem die Bürospitzenrenditen im Jahr 2022 im Durchschnitt der
Top-6-Märkte um 80 Basispunkte gestiegen waren, legten sie im letzten Jahr
um weitere 100 Basispunkte auf zuletzt 4,4 % zu. Damit liegen sie nicht nur
über den Spitzenrenditen für Geschäftshäuser (4,2 %), sondern erstmals auch
über den Logistikspitzenrenditen (4,3 %). Auch im Umsatz-Ranking erreichten
Büroimmobilien im letzten Jahr mit einem Transaktionsvolumen von 4,6 Mrd.
Euro bzw. einem Anteil am Gesamtumsatz von 21 % zum ersten Mal lediglich den
dritten Rang nach Handels- (5,5 Mrd. Euro bzw. 26 %) und Industrieimmobilien
(5,2 Mrd. Euro bzw. 24 %). Matthias Pink, Head of Research Germany bei
Savills, kommentiert dazu: "Die Zahl der institutionellen Investoren, die
ihr Geld in Büros anlegen wollen, ist in den letzten Jahren erheblich
geschrumpft. Angesichts des strukturellen Wandels in diesem Sektor wollen
viele von ihnen den Büroanteil in ihren Portfolios vielmehr reduzieren.
Dieses Umschichten dürfte die Nachfrage nach Büroimmobilien seitens
institutioneller Investoren noch lange dämpfen." Pink ergänzt: "Im kleinen
bis mittleren Volumenbereich springen Family-Offices und Privatinvestoren in
die Lücke, die die Institutionellen hinterlassen haben. Objekte aber, die
für privates Kapital zu groß sind, haben es im aktuellen Umfeld schwer,
einen Käufer zu finden." Im letzten Jahr hat Savills lediglich zehn
Transaktionen von Büroobjekten im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich
registriert. In den Jahren 2016 bis 2021 fanden stets mehr als sechzig
solcher Transaktionen statt und im Jahre 2022 waren es immerhin noch knapp
vierzig. Verbunden mit der generellen Zurückhaltung vieler Investoren
gegenüber Büroimmobilien ging der Umsatz in diesem Segment um knapp 77 %
gegenüber dem Vorjahr zurück und damit weit stärker als in allen anderen
Sektoren.

Vermietungsmärkte bleiben überwiegend investorenfreundlich

Marcus Lemli kommentiert die Entwicklung bei Büros so: "Gemessen an der
Verfassung der deutschen Bürovermietungsmärkte strafen Investoren Büros
inzwischen möglicherweise zu stark ab. Zwar belasten sowohl konjunkturelle
als auch strukturelle Entwicklungen die Büroflächennachfrage, allerdings ist
die Leerstandsrate sowohl im historischen als auch im internationalen
Vergleich immer noch gering und die Mieten für moderne Flächen in guten
Lagen stiegen bis zuletzt. Hinzu kommt, dass ein überschießendes Angebot,
wie wir das bei früheren Zykluswenden beobachten konnten, dieses Mal auch
angesichts des insolvenzgeplagten Projektentwicklermarktes ausbleiben wird."
Auch in den meisten anderen Segmenten sind die Leerstandsraten weiterhin
niedrig und die Mietwachstumsaussichten günstig, was die Nachfrage am
Investmentmarkt stabilisieren dürfte.

Finanzierungsstress steigt voraussichtlich deutlich

Kurz- und mittelfristig werden es nach Auffassung von Savills aber die
Finanzmärkte sein, die die weitere Entwicklung des
Immobilieninvestmentmarktes prägen. "Auch wenn der Zinsgipfel wahrscheinlich
bereits hinter uns liegt, ist das erhöhte Zinsniveau an den
Immobilienmärkten noch lange nicht vollständig verdaut. Sowohl die
Abwertungen als auch die gestiegenen Kreditzinsen fressen sich nur
allmählich in die Portfolios der Investoren hinein und der größte Teil
dieses Prozesses steht noch bevor", kommentiert Pink dazu. Lemli ergänzt:
"Der Anteil notleidender Kredite und die Risikopuffer der Banken stiegen
zuletzt auf niedrigem Niveau schon deutlich an. Da der größte Teil der auf
dem Preisgipfel bzw. im Zinstal eingegangenen Finanzierungen erst noch
ausläuft, rechnen wir sowohl auf Banken- als auch auf Eigentümerseite mit
steigendem Stress. Bei vielen Anschlussfinanzierungen wird zusätzliches
Eigenkapital nötig sein, das dann nicht mehr für Immobilienankäufe zur
Verfügung steht und die Nachfrage entsprechend dämpft. Inwieweit der
zunehmende Refinanzierungsstress Verkäufe auslöst, wird maßgeblich vom
Verhalten der Banken abhängen. Noch beobachten wir weiterhin keine Anzeichen
für eine Welle an Notverkäufen." Gleichwohl rechnet Savills mit einer
steigenden Zahl von Verkäufen, die der präventiven Liquiditätssicherung
dienen. Zu den Verkäufergruppen dürften hier Projektentwickler,
börsennotierte Gesellschaften und offene Immobilienpublikumsfonds zählen.

Im Basisszenario im Jahresverlauf stabile Renditen und leichter Anstieg der
Transaktionsaktivität zu erwarten

Im Basisszenario rechnet Savills mit einer im Jahresverlauf allmählich
steigenden Zahl von Verkaufsprozessen. Das potenzielle Käuferfeld bleibt
zunächst klein, dürfte aber über genügend Kapital verfügen, um das steigende
Angebot zu absorbieren und damit für ein etwas höheres Transaktionsvolumen
als im letzten Jahr zu sorgen. In diesem Szenario fallen die Preise zunächst
noch leicht, stabilisieren sich aber im Verlaufe des Jahres. Anders wäre das
in einem Szenario mit einer relevanten Zahl an Notverkäufen: Weil dann die
Käufer die Preise diktieren können, würden die Anfangsrenditen zumindest in
den betroffenen Segmenten auch im dritten Jahr in Folge stark steigen. Die
Zahl der Verkäufe und vermutlich auch das Transaktionsvolumen würden sich in
diesem Szenario schneller erholen. In seinem Basisszenario rechnet Savills
mit einem Transaktionsvolumen von 25 bis 30 Mrd. Euro.

* Büros, Geschäftshäuser, Fachmarktzentren, Logistikimmobilien, Pflegeheime,
Shopping-Center und Supermärkte

Alle Daten und Fakten können Sie auch unserem aktuellen Markt in Minutes
Investmentmarkt Deutschland auf unserer Homepage savills.de entnehmen.

Über Savills

Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen
Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in
London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange
Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt
ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 700 Büros und Partnerbüros
in Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen
Osten mit über 40.000 Beschäftigten.

In Deutschland ist Savills mit mehr als 400 Mitarbeitern und
Mitarbeiterinnen in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten
präsent. Savills bietet Expertise und Markttransparenz in folgenden
Bereichen an:

  * Investment

  * Agency

  * Corporate Finance & Portfolio Investment

  * Valuation

  * Operational Capital Markets

  * Landlord Services

  * Occupier Services

  * Workplace Consulting

  * Property Management

  * Facility Management

  * Residential Agency

  * ESG Services

  * Research

Eine einzigartige Kombination aus Branchenkenntnis und unternehmerischem
Denken und Handeln bietet unseren Kunden Zugriff auf Immobilienwissen von
höchster Qualität. Unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, ihre Kreativität
und ihre Leistungsbereitschaft sind unser eigentliches Kapital - sie werden
sowohl für ihre innovativen Denkansätze als auch für ihre ausgeprägte
Verhandlungsstärke geschätzt. Savills bietet hochprofessionellen Service zur
Erreichung der gemeinsamen Ziele und steht synonym für eine Premiummarke und
ein qualitativ hochwertiges Serviceangebot, das Immobilien individuell
betrachtet und in strategische Beziehungen investiert.


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