Investmentumsatz 2023 erwartungsgemäß deutlich rückläufigFrankfurt / Main - BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Investmentzahlenfür 2023Investmentumsatz erwartungsgemäß deutlich rückläufigDas Jahr 2023 stand auf den Investmentmärkten im Schatten gestiegener Zinsen undeiner schwachen Konjunktur.

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Investmentumsatz 2023 erwartungsgemäß deutlich rückläufigFrankfurt/Main (ots) - BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Investmentzahlenfür 2023

Investmentumsatz erwartungsgemäß deutlich rückläufig

Das Jahr 2023 stand auf den Investmentmärkten im Schatten gestiegener Zinsen undeiner schwachen Konjunktur. Die typische Jahresendrallye fiel demzufolgeweitestgehend aus. Insgesamt wurden 2023 knapp 23,3 Mrd. EUR in gewerblicheImmobilien investiert. Gegenüber dem sehr guten Vorjahreswert beläuft sich derUmsatzrückgang auf rund 57 %, worin sich vor allem das erheblich veränderte undschwierige Finanzierungsumfeld widerspiegelt. Auch der 10-Jahresdurchschnittwurde in vergleichbarem Umfang unterschritten. Das Transaktionsvolumen bewegtsich damit weiterhin in ähnlicher Größenordnung wie in den Jahren kurz nach derFinanzkrise. Auch Investitionen in Wohnimmobilien (ab 30 Einheiten) fielen mitgut 5,2 Mrd. EUR spürbar niedriger aus als im Vorjahr. Der Gesamtumsatz desdeutschen Marktes beläuft sich demzufolge auf 28,5 Mrd. EUR. Dies zeigt dieaktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

- Mit knapp 23,3 Mrd. EUR notiert der gewerbliche Investmentumsatz rund 57 % sowohl unter dem Vorjahreswert als auch unter dem zehnjährigen Durchschnitt- Das Ergebnis reiht sich auf dem Niveau der Jahre 2011 bis 2012 ein- 76 % (17,63 Mrd. EUR) entfallen auf Einzeldeals- Portfolioverkäufe kommen insgesamt auf 5,66 Mrd. EUR- Logistik-Investments mit knapp 6,1 Mrd. EUR an der Spitze, dicht gefolgt von Büro- (knapp 6 Mrd. EUR) und Retail Investments (fast 5,7 Mrd. EUR)- Berlin weiterhin an der Spitze der deutschen A-Standorte (3,22 Mrd. EUR)- Netto-Spitzenrenditen weiter leicht gestiegen- Marktanteil ausländischer Investoren mit 37 % unterdurchschnittlich, aber steigend- rund 960 erfasste Transaktionen (nur Gewerbe)

"Die Anpassungsprozesse, insbesondere bezogen auf neue, dem verändertenFinanzierungsumfeld angepasste Preisniveaus, sind im Schlussquartal weitervorangeschritten. Sie spiegeln sich bislang aber noch nicht umfassend imTransaktionsvolumen wider, auch wenn sich der im dritten Quartal zuverzeichnende leichte Aufschwung fortgesetzt hat", erläutert Marcus Zorn, CEOvon BNP Paribas Real Estate Deutschland. "In den letzten drei Monaten 2023 wurdemit einem registrierten Investmentumsatz von rund 7 Mrd. EUR das besteQuartalsergebnis erzielt. Von einer Jahresendrallye wie in den vergangenenJahren war dieser leichte Aufwärtstrend aber noch weit entfernt. Allerdings isteine deutliche Belebung bei der Vorbereitung neuer Verkaufsprozesse zubeobachten, die jedoch erst 2024 zu steigenden Umsätzen führen werden."

Die schwächelnde Konjunktur hat ebenfalls ihren Teil zum schwierigen Umfeldbeigetragen, da auch seitens der Nutzermärkte kein Rückenwind zu verzeichnenwar. Hierunter haben vor allem die traditionell überproportional amMarktgeschehen beteiligten Büro-Investments gelitten. Vervollständigt wurde derMix negativer externer Einflussfaktoren insbesondere im vierten Quartal vonneuen geopolitischen Krisenherden, die erhebliche Risiken für die Erholung derglobalen Konjunktur beinhalten können. Dies alles hat dazu geführt, dass dieUnsicherheit auf den Märkten das ganze Jahr über angehalten hat. "Es gibt aberklare Signale, dass sich dieser Trend im Laufe des Jahres 2024 sukzessiveumkehren wird. Hierfür spricht vor allem, dass aus heutiger Sicht alles daraufhindeutet, dass der Zinsgipfel erreicht ist. Die in den letzten Wochengesunkenen Swap Rates unterstreichen, dass auch die Finanzmärkte mittlerweilewieder von einer nachhaltigen Verbesserung des Finanzierungsumfelds ausgehen.Diese Entwicklung sollte sich im zweiten Halbjahr 2024 beschleunigen.Gleichzeitig zeichnet sich ein steigendes Angebot zu marktgängigen Preisen ab",ergänzt Nico Keller, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.

Logistikobjekte knapp in Führung

Erstmalig entfällt der höchste Anteil des gesamten gewerblichenInvestmentumsatzes auf Logistikobjekte. Mit einem Ergebnis von knapp 6,1 Mrd.EUR konnten sie sich hauchdünn vor den Assetklassen Büro und Einzelhandelplatzieren. Insgesamt entfielen 26 % des Transaktionsvolumens aufLogistik-Investments. Zwar mussten auch sie einen deutlichen Umsatzrückgang imVergleich zum Rekordumsatz des Vorjahres hinnehmen, der mit minus 40 % abergeringer ausfiel als in anderen Assetklassen. Auch in einem schwierigen Umfeldbleiben Logistikobjekte damit aus Investorensicht attraktiv und können ihrenlangfristigen Bedeutungszuwachs bestätigen.

Knapp geschlagen auf Rang zwei folgen Büroobjekte, in die knapp 6 Mrd. EURinvestiert wurden und die damit fast 26 % zum Gesamtumsatz beisteuern. Mit einemMinus von rund 73 % gegenüber 2022 verringerte sich ihr Resultat so stark wie inkeiner anderen Assetklasse. Gleichzeitig verzeichnen sie das schwächsteInvestmentvolumen seit der Finanzkrise. Verantwortlich hierfür sind gleichmehrere Gründe. Zum einen war die notwendige Preisanpassung in keinem anderenMarktsegment so ausgeprägt und damit zeitintensiv, zum anderen reagiert derBüroflächenumsatz immer sehr schnell und deutlich auf rückläufigeKonjunkturentwicklungen, sodass auch von Seiten der Nutzermärkte eher negativeSignale ausgingen.

Vervollständigt wird das Führungstrio von Retail Investments, die auf gut 24 %des Gesamtumsatzes kommen. Insgesamt beläuft sich das Transaktionsvolumen aufknapp 5,7 Mrd. EUR. Der Umsatzrückgang zum Vorjahr liegt mit minus 39,5 % ineiner ähnlichen Größenordnung wie bei den Logistikobjekten. Analog zurEntwicklung der Büro-Investments stellt dieses Ergebnis auch für dasEinzelhandelssegment den niedrigsten Wert seit der Finanzkrise dar. Mit Abstandam meisten investiert wurde in Fach- und Supermärkte, die knapp 3,3 Mrd. EUR zumUmsatz beisteuern. Im Vorjahresvergleich entspricht dies "nur" einem Rückgang um21 %. Bezogen auf das Retail-Transaktionsvolumen insgesamt kommen sie auf einenAnteil von fast 58 %. Der Trend, dass Investoren Objekten mit einem Schwerpunktim Lebensmittelbereich selbst in schwierigen gesamtwirtschaftlichen Zeitengroßes Vertrauen entgegenbringen, hat sich damit fortgesetzt.

Mit Hotels wurden gut 1,3 Mrd. EUR und damit gut 29 % weniger als im Vorjahrumgesetzt. Ihr Anteil am Gesamtumsatz liegt demzufolge bei fast 6 %. Aufgrundder hohen Auslastungsraten, die teilweise schon wieder das Vor-Corona-Niveauerreicht haben, ist in diesem Marktsegment eine deutliche Zunahme desInvestoreninteresses zu verzeichnen, das sich allerdings noch nicht vollständigim Transaktionsvolumen niederschlägt. Gleichzeitig ist zu berücksichtigen, dassdas Volumen nicht zuletzt durch das geringere Preisniveau niedriger ausfällt alsin der Vergangenheit. Rund zwei Drittel weniger investiert wurde auch inHealthcare-Immobilien, deren Anteil sich auf knapp 5 % (1,1 Mrd. EUR) beläuft.Hier stellt vor allem das geringe Angebot einen limitierenden Faktor für höhereUmsätze dar.

Weiterhin nur wenige Portfoliodeals

Das Portfoliosegment zeigte sich auch im vierten Quartal vergleichsweiseschwach. Insgesamt beläuft sich das Transaktionsvolumen mit Portfolios 2023 auf5,66 Mrd. EUR. Damit verringert sich der Umsatz im Vorjahresvergleich um überzwei Drittel (-68 %) und fiel damit erheblich stärker aus als bei denEinzeldeals (-52 %). Vor allem im Bürosegment konnten nur vereinzelt kleinerePaketverkäufe erfasst werden. Einzeldeals steuern gut 17,6 Mrd. EUR zumGesamtumsatz bei, was einem Anteil von ca. 76 % entspricht. Im Jahresvergleichwurden mit einzelnen Objekten rund 52 % weniger umgesetzt als 2022.

Der Anteil ausländischer Käufer liegt auch im Gesamtjahr weiter unter demlangjährigen Schnitt. Mit knapp 37 % konnten sie ihren Anteil im Laufe desJahres allerdings leicht steigern. Insgesamt haben sie im bisherigenJahresverlauf knapp 8,6 Mrd. EUR zum Investmentumsatz beigetragen. Etwa 38 %hiervon wurden von europäischen Anlegern beigesteuert, knapp gefolgt vonnordamerikanischen Käufern mit fast 37 %.

A-Standorte haben unter Preisfindungsprozess besonders gelitten

"Das Investmentvolumen in den deutschen A-Standorten (Berlin, Düsseldorf,Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) fiel um gut zwei Drittel niedrigeraus als im Vorjahr. Mit rund 9,26 Mrd. EUR wurde darüber hinaus das schwächsteErgebnis der letzten zehn Jahre erzielt. Verantwortlich hierfür sind zweiwesentliche Gründe. Zum einen konnten aufgrund der notwendigen Preisanpassung imZuge des deutlich gestiegenen Zinsniveaus das gesamte Jahr nahezu keinegroßvolumigen Core-Transaktionen mit Büroobjekten registriert werden. Dies istaber traditionell das wichtigste Standbein für hohe Investmentumsätze in dengroßen deutschen Städten. Zum anderen fällt das Volumen anteilig eingerechneterPortfoliodeals stark unterdurchschnittlich aus, da nur wenige größerePaket-Verkäufe getätigt wurden", erläutert Nico Keller. Mit Abstand am meisteninvestiert wurde mit gut 3,22 Mrd. EUR (-62 %) erneut in Berlin. Hinter derHauptstadt lieferten sich München, Hamburg und Frankfurt ein engesKopf-an-Kopf-Rennen um Platz zwei, das die bayerische Landeshauptstadt mit gut1,33 Mrd. EUR (-69 %) knapp für sich entscheiden konnte. Aufs Podest geschaffthat es auch die Hansestadt, wo sich der Umsatz auf 1,27 Mrd. EUR (-74 %)beläuft. Die Mainmetropole landet nur knapp geschlagen auf Platz vier mit 1,19Mrd. EUR (-76 %). Teilweise etwas geringere Rückgänge im Jahresvergleich weisendie übrigen Standorte auf, auch wenn ihre Umsätze absolut betrachtet spürbarunter denen der vier Top-Standorte liegen. In Düsseldorf wurden 882 Mio. EUR(-69 %) umgesetzt, in Stuttgart 744 Mio. EUR (-48 %), und Köln verzeichnet einTransaktionsvolumen von 609 Mio. EUR (-46 %).

Renditen wie erwartet noch etwas gestiegen

Auch im vierten Quartal sind die Netto-Spitzenrenditen wie erwartet noch einmalleicht gestiegen, da der Zinszyklus der großen Notenbanken noch nichtvollständig abgeschlossen war. Für Büros sind sie im Schnitt der A-Standorte um23 Basispunkte gestiegen. Teuerster Standort bleibt München mit einerSpitzenrendite von 4,20 %. Dicht dahinter folgen gleichauf Berlin und Hamburgmit jeweils 4,25 %. In Köln und Stuttgart sind die Renditen auf 4,40 %geklettert, und in Frankfurt und Düsseldorf werden zum Jahresende 4,50 %notiert. Für Logistikobjekte legte die Spitzenrendite um 15 Basispunkte aufjetzt 4,25 % zu. Innerstädtische Geschäftshäuser erzielen aktuell imDurchschnitt 3,76 % und zeigen sich nahezu unverändert. Grund hierfür ist, dassin diesem Marktsegment vielfach private Anleger aktiv sind, die mit mehrEigenkapital agieren und weniger zinsabhängig sind als institutionelleInvestoren. Bei Fachmarktzentren ging es um 5 Basispunkte (4,75 %) nach oben.Ein Anstieg um jeweils 10 Basispunkte verzeichneten Discounter/Supermärkte (4,90%) und Shoppingcenter (5,60 %).

Perspektiven

Auch im Jahr 2024 werden die Investmentmärkte sich voraussichtlich noch miteinem Umfeld konfrontiert sehen, das eine schnelle Erholung erschweren dürfte.Die neuesten Konjunkturprognosen gehen davon aus, dass die Gesamtwirtschaft nurmoderat und langsamer als noch Mitte 2023 erhofft wachsen wird. Aktuell liegendie Projektionen der großen Institute überwiegend in einem Korridor zwischen 0,5und 1 % BIP-Wachstum für 2024. Gleichzeitig steigt aktuell die Arbeitslosigkeit,wenn auch nur langsam. Es bleibt vor diesem Hintergrund abzuwarten, ob dieverhaltene Konjunkturentwicklung ausreichen wird, die Konsum- undInvestitionsneigung der Verbraucher wieder stärker zu stimulieren, wasVoraussetzung wäre, um auch die Nachfrage auf den Nutzermärkten deutlich zusteigern. Zwar gehen wir für 2024 von wieder steigenden Büroflächenumsätzen aus,allerdings nicht mit der gleichen Dynamik wie in den Erholungsrallyes dervergangenen Krisen. Die Unterstützung seitens der Vermietungsmärkte dürftedeshalb vermutlich etwas geringer ausfallen als noch vor einiger Zeit erwartet,wobei die perspektivisch weiter steigenden Spitzenmieten ein gewichtigesArgument auch wieder für großvolumigere Core-Investments sein dürften.

Andererseits gibt es aber auch eine Reihe positiver Anzeichen, diedafürsprechen, dass die Talsohle bei den Investmentumsätzen erreicht ist und2024 eine sukzessive und sich im Laufe des Jahres beschleunigende Erholungeinsetzen sollte. Zu nennen ist hier zuallererst die weitestgehendabgeschlossene Preisfindungsphase, sodass die mittlerweile erreichtenPreisniveaus von den meisten Marktteilnehmern akzeptiert werden. In Verbindungmit der Tatsache, dass breite Einigkeit darüber herrscht, dass der Zinsgipfelerreicht ist, steigt die Planungssicherheit und damit auch die Zuversicht derInvestoren. Gleichzeitig zeichnet sich eine spürbare Ausweitung des Angebots ab.Durch die erwartete Verbesserung der Finanzierungskonditionen im Laufe desJahres 2024 bei gleichzeitig weiter steigenden Mieten eröffnen sich attraktiveChancen für Investoren, was mit großer Sicherheit zu einer Belebung der Märktebeitragen wird.

"In der Gesamtschau der skizzierten Einflussfaktoren erwarten wir für 2024 einesichtbare Erholung der Investmentmärkte, die im zweiten Halbjahr spürbar anFahrt gewinnen sollte. Das Transaktionsvolumen dürfte gegenüber 2023 erkennbarzulegen. Auch wenn eine abschließende Prognose noch mit vielen Unwägbarkeitenverbunden ist, erscheint ein Umsatzplus von mindestens 20 % durchausrealistisch. Dies gilt nicht zuletzt vor dem Hintergrund, dass einige größerelaufende Transaktionen nicht mehr 2023 finalisiert werden konnten. Auch wennnicht ganz auszuschließen ist, dass im ersten Quartal 2024 vereinzelt nochleicht steigende Renditen zu beobachten sein könnten, sollte das erste Halbjahrinsgesamt im Zeichen einer abschließenden Stabilisierung der Preisniveausstehen. Im Anschluss an erste Zinssenkungen der Notenbanken, die von fast allenMarktteilnehmern im Laufe des Jahres erwartet werden, spricht einiges dafür,dass im zweiten Halbjahr 2024 die Renditen erstmalig wieder leicht sinkenkönnten", fasst Marcus Zorn zusammen.

Link zum Marktreport: Investmentmarkt Deutschland Q4 2023 | BNP Paribas RealEstate (https://www.realestate.bnpparibas.de/marktberichte/investmentmarkt/deutschland-at-a-glance)

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Chantal SchaumHead of Public RelationsBNP Paribas Real Estate Holding GmbHGoetheplatz 4 - 60311 Frankfurt am MainTelefon: [phone]Mobil: [phone]E-Mail: mailto:[e-mail]

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