Swiss Prime Site: Steigerung des operativen Ergebnisses im Geschäftsjahr 2023 Swiss Prime Site AG / Schlagwort(e): Jahresergebnis / Immobilien Swiss Prime Site: Steigerung des operativen Ergebnisses im Geschäftsjahr 2023 08.02.2024 / 07:00 CET / CEST Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art.
08.02.2024 - 07:01:09EQS-Adhoc: Swiss Prime Site: Steigerung des operativen Ergebnisses im Geschäftsjahr 2023 (deutsch)
Swiss Prime Site: Steigerung des operativen Ergebnisses im Geschäftsjahr 2023
Swiss Prime Site AG / Schlagwort(e): Jahresergebnis/Immobilien
Swiss Prime Site: Steigerung des operativen Ergebnisses im Geschäftsjahr
2023
08.02.2024 / 07:00 CET/CEST
Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.
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Ad hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
MEDIENMITTEILUNG
Zug, 8. Februar 2024
* Steigerung der Mieterträge um 4.3% (EPRA-LfL) auf CHF 438 Mio. und
Senkung des Leerstands auf rekordtiefe 4.0%
* Anstieg des operativen Ergebnisses (FFO I) pro Aktie um +1.3% auf CHF
4.05
* Steigerung der Real Estate Assets under Management auf CHF 21.5 Mrd.,
davon CHF 13.1 Mrd. eigene Assets (analog Vorjahr) und CHF 8.4 Mrd. im
Asset Management (+9%)
* Wachstum finanziert mit Capital Recycling sowie Refinanzierungen im
Rahmen des Green Finance Frameworks und damit solider LTV von unter 40%
* Stabiler Dividendenvorschlag von CHF 3.40 und optimistischer Ausblick
In einem anspruchsvollen Marktumfeld schliesst Swiss Prime Site das
Geschäftsjahr 2023 erfolgreich ab und kann auf eine starke operative
Leistung zurückblicken. Dazu René Zahnd, CEO von Swiss Prime Site: «In
unserem Kerngeschäft - den Immobilien - haben wir in einem anspruchsvollen
Marktumfeld gute operative Resultate erzielt, was die Resilienz unseres
Geschäftsmodells nochmals unterstreicht. Wir konnten die Umsetzung der
strategischen Ziele entschlossen vorantreiben - insbesondere die weitere
Fokussierung auf die Kernkompetenz, das reine Immobiliengeschäft.»
Steigerung der Mieterträge um 4.3% (EPRA-LfL) und Senkung des Leerstands auf
rekordtiefe 4.0%
Der Ertrag aus der Vermietung von Liegenschaften verzeichnete im
Berichtsjahr ein deutliches Wachstum auf vergleichbarer Basis (EPRA-LfL) von
4.3% - getrieben durch Indexierungen, erfolgreiche Neuvermietungen sowie
eine weitere Senkung des Leerstands. Auch auf absoluter Basis konnte 2023
trotz Verkäufen mit Mieten von fast CHF 10 Mio. im Rahmen des Capital
Recyclings eine Steigerung der Mieteinnahmen auf rekordhohe CHF 438 Mio.
erzielt werden. Die starke Nachfrage nach modernen, zentral gelegenen
Bürogebäuden sicherte gute Vermietungserfolge bei Neuvermietungen freier
Flächen, wie etwa im Prime Tower und Medienpark in Zürich oder auch im
Messeturm in Basel. Dabei konnten zahlreiche erstklassige Mietende aus dem
privaten und öffentlichen Sektor gewonnen werden. Die Leerstandsquote sank
weiter auf rekordtiefe 4.0% [4.3% im Vorjahr]; dabei blieb die
durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge (WAULT) per Ende 2023 weitgehend
stabil bei 5.0 Jahren.
Resilientes Portfolio trotz Abwertungen
Das Portfolio von Swiss Prime Site wies per Ende 2023 einen stabilen Wert
von CHF 13.1 Mrd. auf Fair-Value-Basis auf [13.1 im Vorjahr] und umfasste
insgesamt 159 [176] Liegenschaften. Der Anteil der
Entwicklungsliegenschaften lag bei CHF 0.9 Mrd. [1.1]. Im Jahr 2023 wurden
negative Neubewertungen von CHF -250 Mio. [+170] verzeichnet, was 1.9% der
Jahresanfangsbasis entspricht. Die negativen Neubewertungen waren stark
durch die höheren Diskontsätze getrieben, wurden abgefedert durch hohe
Neuvermietungsmieten und konnten über das gesamte Portfolio beobachtet
werden. Bei den Entwicklungsprojekten konnten trotz der ebenfalls höheren
Diskontsätze Wertzuwächse von CHF 19 Mio. generiert werden. Im Jahresverlauf
wurden 16 nicht mehr ins Portfolio passende Liegenschaften und Areale
veräussert. In der Gesamtheit konnten die Objekte zum Wert von CHF 280 Mio.
verkauft und damit ein Gewinn von durchschnittlich 7% über dem letzten
ermittelten Schätzwert erzielt werden. Nach längerer Zeit ohne Zukäufe
kaufte Swiss Prime Site zum Jahresende zwei Liegenschaften selektiv dazu:
ein kleineres Gebäude in Basel, als Arrondierung anliegend an eine
Bestandsliegenschaft, zudem das «Fifty-One» in Zürich-West, welches das
Prime Tower Areal mit einer modernen und nachhaltigen Liegenschaft optimal
ergänzt. Durch das insgesamt sehr aktive Portfoliomanagement wird der
Immobilienbestand weiter verbessert und der Fokus weiter geschärft auf neue,
zentral gelegene, nachhaltige und grössere Objekte, welche optimiert
bewirtschaftet werden können.
Vermögenswachstum im Asset Management um 9% auf CHF 8.4 Mrd. AuM
Insbesondere im ersten Jahresteil zeigte sich eine deutliche Zurückhaltung
bei den Anlegern im Asset Management Bereich von Swiss Prime Site Solutions.
Aufgrund der vorjährigen Rückschläge auf den Aktien- und Anleihemärkten,
gekoppelt mit relativ stabilen Immobilienpreisen, wiesen zahlreiche
institutionelle Anleger eine erhöhte Immobilienquote auf und es wurden kaum
Neuinvestitionen getätigt. Trotz dieser Herausforderungen konnte das
verwaltete Vermögen (AuM) um 9% auf CHF 8.4 Mrd. [7.7 im Vorjahr] gesteigert
werden. Dies gelang vor allem durch organische Zuwächse, Thesaurierungen
sowie Sacheinlagen von Pensionskassen und anderen Investoren. Trotz der
herausfordernden Märkte reduzierten sich die Erträge aus dem Asset
Management im Berichtsjahr lediglich um 4.4% auf CHF 49.7 Mio. [52.0].
Dieser Rückgang beruht vor allem auf nicht durchgeführten Emissionen sowie
weniger Transaktionen im Vorjahresvergleich. Die grosse Resilienz des Asset
Managements zeigt sich unter anderem darin, dass mit zunehmender Grösse noch
mehr Stabilität erreicht werden konnte: 77% der Erträge waren 2023
wiederkehrender Natur [63%].
Anstieg des FFO I pro Aktie um +1.3% auf CHF 4.05 und stabiler
Dividendenvorschlag von CHF 3.40
Das konsolidierte EBIT ohne Neubewertungen erreichte CHF 403 Mio. [380 im
Vorjahr]. Der Betriebsaufwand reduzierte sich deutlich auf CHF 269 Mio. mit
tieferen Aufwänden für Immobilien, Personal und Sonstiges. Das Asset
Management Geschäft trug CHF 27.4 Mio. zum konsolidierten EBIT bei, das
Retail-Geschäft von Jelmoli erzielte einen leichten Verlust von CHF -1 Mio.,
bedingt durch eine reduzierte Konsumfreude vor allem im vierten Quartal. Der
Zinsaufwand der Finanzverbindlichkeiten stieg auf CHF 58.5 Mio. [40.1] an,
getrieben durch höhere Refinanzierungszinssätze. Unter dem Strich
resultierte ein konsolidierter Gewinn nach Neubewertungen von CHF 236.0 Mio.
[404.4], wovon Neubewertungen CHF - 250.5 Mio. und der ausserordentliche
Gewinn aus der Veräusserung von Wincasa CHF 149.3 Mio. ausmachten. Der FFO I
(«Fund from Operations», d.h. Operatives Ergebnis vor Veräusserungseffekten)
stieg um 1.3% auf CHF 4.05 pro Aktie [4.00] an. Der innere Wert (EPRA NTA)
pro Aktie sank marginal auf CHF 101.52 (-1.1%). Der Verwaltungsrat wird der
ordentlichen Generalversammlung vom 19. März 2024 die Ausschüttung einer
gegenüber dem Vorjahr stabilen Dividende von CHF 3.40 pro Aktie vorschlagen,
was 82% des erzielten FFO I entspricht. Zum Jahresschlusskurs beliefe sich
die damit einhergehende Dividendenrendite auf attraktive 3.8%.
Wachstum finanziert mit Capital Recycling sowie Refinanzierungen
Die konservative Finanzierungsstrategie von Swiss Prime Site mit einer
starken Eigenkapitalbasis wurde diszipliniert fortgeführt. Die
Finanzierungsquote des Immobilienportfolios (Loan-to-Value, LTV) betrug zum
Jahresende 39.8% [38.8% im Vorjahr]. Die leichte Erhöhung war vor allem auf
die Neubewertung des Immobilienportfolios sowie die beiden Ankäufe zum
Jahresende zurückzuführen. Freie Mittel aus den Liegenschaftsverkäufen und
dem Verkauf von Wincasa wurden im Rahmen der Capital Recycling Strategie für
Entwicklungsprojekte sowie den gezielten Zukauf in Zürich-West eingesetzt.
Das zinspflichtige Fremdkapital ohne Leasing betrug zum Stichtag CHF 5.4
Mrd. und setzte sich zusammen aus breit diversifizierten Quellen am Bank-
und Kapitalmarkt. Die durchschnittliche Laufzeit reduzierte sich leicht auf
4.6 Jahre [5.0]. Der durchschnittliche Zinssatz stieg per Stichtag auf 1.2%
[0.9%], wobei 87% [78%] der Zinsen fixiert waren. 86% aller Vermögenswerte
waren per Stichtag unbelastet, was zusammen mit der niedrigen
Finanzierungsquote die Basis für das Kreditrating A3 der Ratingagentur
Moody's bildet. Moody's hat das Rating von Swiss Prime Site am 5. Februar
2024 erneut bestätigt.
Swiss Prime Site verfügte am Jahresende über ungenutzte, vertraglich
zugesicherte Finanzierungslinien von CHF 819 Mio. und kann dadurch auch
weiterhin mit einer sehr hohen operativen und finanziellen Flexibilität
agieren. 2023 konnten CHF 2.9 Mrd. des Fremdkapitals mit
Nachhaltigkeitsbezug erfolgreich refinanziert oder verlängert werden.
Letzteres wurde im Rahmen von Verlängerungen der Bankfazilitäten um jeweils
ein Jahr vollzogen; damit sind diese nun bis 2028 bzw. 2029 verlängert und
weisen eine weitere Verlängerungsoption um je ein Jahr auf. Zusätzlich
konnte Swiss Prime Site Anleihen in Höhe von CHF 425 Mio. im Rahmen des
«Green Finance Frameworks» erfolgreich am Schweizer und am internationalen
Kapitalmarkt platzieren; dies mit rekordtiefen Kreditspannen für das
Unternehmen.
Signifikante Fortschritte in der Nachhaltigkeitsstrategie
Im Geschäftsjahr konnten signifikante Fortschritte für das nachhaltige
Immobilienportfolio gemacht werden. Per Stichtag, waren 94% der relevanten
Flächen von externen Bewertern mit einem Umweltzertifikat ausgestattet.
Zudem wurde die Emissionsintensität des Portfolios um 10% auf ein Niveau von
15.2 kg CO2-äquivalent / m2 gesenkt. Das ist deutlich unter dem linearen
Zielpfad zu Netto-Null im Jahr 2040. Im Weiteren konnten im vergangenen Jahr
zahlreiche Mietende für einen sogenannten «Green Lease» gewonnen und ein
Stand von 55% der Gesamtfläche erreicht werden; das Ziel ist es, bis 2025
auf 100% zu gelangen. Auf dem Feld der Zirkulärwirtschaft ist sich Swiss
Prime Site als grosse Bauherrin der besonderen Verantwortung bewusst und hat
auch in diesem Bereich signifikante Fortschritte aufzuweisen. Mit dem
Renovationsprojekt Müllerstrasse in Zürich wurde aufgezeigt, was beim
zirkulären Bauen möglich ist: Es wurden 90% des Betons wiederverwertet und
so konnten allein hierdurch 2 600 Tonnen CO2-Emissionen eingespart werden.
Weitere Kompetenzen im Verwaltungsrat
Wie bereits im November 2023 kommuniziert wird der Verwaltungsrat an der
ordentlichen Generalversammlung Detlef Trefzger als eine ausgewiesene
Führungskraft zur Wahl für das Gremium vorschlagen. Die Wahl vorausgesetzt,
sieht der Verwaltungsrat vor, ihn in den Nominations- und
Vergütungsausschuss sowie in den Nachhaltigkeitsausschuss zu berufen. Damit
werden die Kompetenzen in den Bereichen Immobilien und Unternehmensführung
für die Zukunft weiter gestärkt. Detlef Trefzger blickt auf eine langjährige
Laufbahn als CEO und Vorstand von Kühne+Nagel sowie anderen europäischen
Firmen zurück. Aktuell agiert er als Verwaltungsrat mehrerer renommierter
Unternehmen, unter anderem von easyJet in Grossbritannien sowie von
Accelleron in der Schweiz. Christopher Chambers hat nach langjähriger
Zugehörigkeit entschieden, sich nicht mehr zur Wiederwahl zu stellen und
scheidet damit im März 2024 aus dem Gremium aus.
Optimistischer Ausblick
Für 2024 ist Swiss Prime Site mit ihrem hochwertigen Immobilienportfolio und
dem führenden Asset Management optimistisch gestimmt. So werden die neu an
die Mietenden übergebenen Flächen in Alto Pont-Rouge in Genf und der
Müllerstrasse in Zürich sowie die Flächen, welche ab Frühling 2024 in
Paradiso Lugano und dem Stücki-Park in Basel übergeben werden, im
Berichtsjahr 2024 deutlich zum höheren Mietertrag beitragen. Parallel werden
die Capital Recycling Strategie fortgesetzt und weitere Liegenschaften
verkauft, um die Wachstumsinvestitionen ohne zusätzliches Fremdkapital
finanzieren zu können und den LTV nachhaltig unter 40% zu halten. Das
Portfolio fokussiert so weiter auf Prime-Lagen mit modernen und nachhaltigen
Flächen. Auf Basis der aktuellen Zinskurve und der auslaufenden
Finanzierungen wird im Jahr 2024 nur mit einem leicht steigenden
Finanzierungsaufwand gerechnet.
Für den Asset Management Bereich erwartet Swiss Prime Site Solutions auf
Basis der letzten Zinsentwicklungen für 2024 ein freundlicheres Marktumfeld
als im vergangenen Jahr. Damit sollten wieder Neuemissionen und in der Folge
eine Beschleunigung des Wachstums gegenüber 2023 möglich sein.
Konkret erwartet Swiss Prime Site für das Geschäftsjahr 2024 eine Steigerung
des konsolidierten FFO I auf CHF 4.10-4.15 pro Aktie bei einem LTV für das
Immobilienportfolio von weiterhin unter 40%. Operativ rechnet Swiss Prime
Site mit einer Leerstandsquote von unter 4% und sowie einer weiteren
Erhöhung der Assets under Management bei Swiss Prime Site Solutions auf über
CHF 9 Mrd.
Für Rückfragen wenden Sie sich bitte an:
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Tel. +41 58 317 17 64, florian.hauber@sps.swiss
Media Relations, Patrick Djizmedjian
Tel. +41 58 317 17 42, patrick.djizmedjian@sps.swiss
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Ende der Adhoc-Mitteilung
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1832917 08.02.2024 CET/CEST
