PSP Swiss Property hat wiederum ein gutes operatives Resultat erzielt und bestätigt die Prognose von einem Ebitda von CHF 300 Mio.
12.11.2024 - 06:32:03EQS-Adhoc: PSP Swiss Property hat wiederum ein gutes operatives Resultat erzielt und bestätigt die Prognose von einem Ebitda von CHF 300 Mio. fur das Geschäftsjahr 2024. (deutsch)
fur das Geschäftsjahr 2024.
PSP Swiss Property AG / Schlagwort(e): Quartalsergebnis
PSP Swiss Property hat wiederum ein gutes operatives Resultat erzielt und
bestätigt die Prognose von einem Ebitda von CHF 300 Mio. fur das
Geschäftsjahr 2024.
12.11.2024 / 06:31 CET/CEST
Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.
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Quartalsergebnis per 30. September 2024
Neu wird eine Leerstandsquote von 3.5% per Ende 2024 erwartet.
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Immobilienmarkt
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Das Portfolio von PSP Swiss Property umfasst ein spezifisches Teilsegment
des Schweizer Liegenschaftsmarkts: Geschäftsliegenschaften an zentralen
Lagen in den wichtigsten Wirtschaftszentren. In diesem Bereich blieb die
Nachfrage nach Mietflächen stabil, insbesondere in den Zentren von Zürich
und Genf.
Der Transaktionsmarkt für attraktive Objekte an guten innerstädtischen Lagen
hat sich in der Berichtsperiode in Bezug auf Preise und Anfangsrenditen kaum
verändert. Für solche Anlagemöglichkeiten blieben die geforderten Renditen
tief. Die grösste Nachfrage besteht nach Liegenschaften mit hoher
Cash-Flow-Visibilität. Auf der Verkäuferseite hingegen gibt es in diesem
Segment kaum Verkaufsdruck, so dass sich nur wenige Kaufgelegenheiten
ergeben. Für Objekte an peripheren Lagen und für Liegenschaften mit einem
unzulänglichen Nachhaltigkeitsprofil sind die beobachteten Renditen im 1.
Halbjahr 2024 noch etwas gestiegen, seither haben sie sich aber
stabilisiert.
Immobilienportfolio
Der Bilanzwert des Immobilienportfolios betrug per Ende Q3 2024 CHF 9.7 Mrd.
(Ende 2023: CHF 9.6 Mrd.) und die Leerstandsquote belief sich auf 3.6% (Ende
H1 2024: 4.0%). Das Portfolio umfasste 152 Anlageliegenschaften. Dazu kamen
neun Entwicklungsliegenschaften und ein Areal.
Per 28. Juni 2024 wurde für CHF 58.0 Mio. eine Geschäftsliegenschaft im
Genfer «Quartier des Banques» gekauft. Im Rahmen der laufenden
Portfoliooptimierung wurden bereits im 1. Halbjahr 2024 sechs
Anlageimmobilien in diversen Städten für insgesamt CHF 82.5 Mio. verkauft.
Der Verkaufserlös überstieg deren letzte Bewertung um CHF 11.3 Mio. (16.1%).
Bei der Wohnüberbauung «Residenza Parco Lago» in Paradiso wurde im Q1 2024
die letzte Einheit für CHF 3.5 Mio. verkauft. Im Q3 2024 wurde die letzte
Gewerbeeinheit aus dem Areal «Salmenpark» in Rheinfelden für CHF 0.6 Mio.
verkauft.
Im Q3 2024 wurden die Anlageliegenschaft Bollwerk 15 in Bern sowie die vier
Anlageliegenschaften in Wallisellen als Entwicklungsliegenschaften
umklassifiziert.
Projekt «Bollwerk», Bern: Die vor 100 Jahren erstellte, denkmalgeschützte
Liegenschaft liegt direkt gegenüber dem Hauptbahnhof, am Tor zur Berner
Altstadt. Das Gebäude wird umfassend saniert und modernisiert. Die
Fertigstellung der Renovation erfolgt im Q3 2025. Die Investitionssumme
beläuft sich auf CHF 11 Mio.
Projekt «Richtipark», Wallisellen: Im Rahmen der Revision der kommunalen
Bau- und Zonenordnung der Stadt Wallisellen zeichnet sich eine Umzonung des
Richtiparks ab. Die Gemeindeversammlung, an der über die Umzonung von einer
reinen Gewerbezone zu einer gemischter Wohn- und Gewerbezone entschieden
wird, soll im Frühling 2025 stattfinden. Bei einem positiven Entscheid wird
ein Inkrafttreten im Sommer 2025 erwartet. Verschiedene
Umnutzungsmöglichkeiten sind seit längerem in Evaluation.
Aufgrund liegenschaftsspezifischer Wertveränderungen wurden per Ende
September 2024, in Übereinstimmung mit unseren Rechnungslegungsgrundsätzen,
zwei Anlageliegenschaften durch Wüest Partner bewertet. Bei den Objekten
Seefeldstrasse 123 und Pfingstweidstrasse 60, 60b, beide in Zürich, wurden
Mietverträge verlängert. Dabei resultierte eine Aufwertung von insgesamt CHF
16.7 Mio. Für die Berichtsperiode Q1-Q3 2024 betrug somit die
Portfolio-Aufwertung insgesamt CHF 61.4 Mio. (CHF 31.2 Mio. wurden bereits
im Q1 2024 und CHF 13.5 Mio. im Q2 2024 erfasst). Von der gesamten
Aufwertung entfielen CHF 50.0 Mio. auf das Anlageportfolio und CHF 11.3 Mio.
auf Areale und Entwicklungsliegenschaften. Der gewichtete durchschnittliche
Diskontierungssatz für das gesamte Portfolio hat sich gegenüber Ende 2023
bzw. Mitte 2024 nicht verändert und betrug per Ende Q3 2024 nominal 3.85%.
Von den 2024 auslaufenden Mietverträgen (CHF 31.3 Mio.) waren per Ende Q3
2024 noch 3% offen. Die Wault (weighted average unexpired lease term) des
Gesamtportfolios betrug Ende Q3 2024 4.8 Jahre, diejenige der zehn grössten
Mieter, die 25% der Mieterträge ausmachen, 5.4 Jahre.
Konsolidiertes Quartalsergebnis
Das operative Ergebnis, d.h. der Gewinn ohne Liegenschaftserfolge,
verringerte sich gegenüber der Vorjahresperiode um CHF 40.4 Mio. oder 19.2%
auf CHF 170.3 Mio. (Q1-Q3 2023: CHF 210.8 Mio.); das Vorjahresergebnis Q1-Q3
2023 wurde durch die Auflösung von latenten Steuern über CHF 30.6 Mio.
positiv geprägt (Q1-Q3 2024: CHF 3.4 Mio.).
Der Liegenschaftsertrag erhöhte sich gegenüber der Vorjahresperiode um CHF
14.4 Mio. oder 5.8% auf CHF 262.0 Mio. (Q1-Q3 2023: CHF 247.6 Mio.).
Like-for-like betrug die Zunahme beim Liegenschaftsertrag CHF 7.7 Mio. oder
3.7% (davon 1.4%-Punkte aus Umsatzmiete, 1.6% aus Indexierung und 0.7% aus
sonstigen Faktoren). Der Erlös aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften
stieg um CHF 10.4 Mio. Einen negativen Effekt hatten tiefere Erlöse aus dem
Verkauf von Entwicklungsliegenschaften um CHF 12.9 Mio., weniger aktivierte
Eigenleistungen um CHF 1.6 Mio. und ein um CHF 9.8 Mio. gestiegener
Nettofinanzierungsaufwand. Grund für den höheren Finanzierungsaufwand sind
die seit Herbst 2022 gestiegenen Marktzinssätze. Dabei gilt es jedoch zu
erwähnen, dass die Finanzierungskosten mit einem Fremdkapitalkostensatz von
0.98% über die letzten vier Quartale relativ betrachtet weiterhin tief waren
(Ende 2023: 0.72%). Der Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge, der die
Basis für die Dividendenausschüttung bildet, lag bei CHF 3.71 (Q1-Q3 2023:
CHF 4.59).
Der Reingewinn erreichte CHF 225.9 Mio. (Q1-Q3 2023: CHF 155.3 Mio.). Die
Steigerung im Vergleich zur Vorjahresperiode um CHF 70.6 Mio. oder 45.4%
erklärt sich insbesondere durch die Portfolioaufwertung um CHF 61.4 Mio. (in
der Vorjahresperiode Q1-Q3 2023 resultierte eine Abwertung um CHF 67.2
Mio.). Der Gewinn pro Aktie betrug CHF 4.93 (Q1-Q3 2023: CHF 3.39).
Das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) betrug per Ende Q3 2024
CHF 114.76 (Ende 2023: CHF 113.82). Der NAV vor Abzug latenter Steuern
belief sich auf CHF 135.89 (Ende 2023: CHF 134.48). Dabei ist zu beachten,
dass am 10. April 2024 eine Dividendenausschüttung von CHF 3.85 brutto pro
ausstehende Aktie erfolgte.
Kapitalstruktur
Mit einem Eigenkapital von CHF 5.264 Mrd. per Ende Q3 2024 - entsprechend
einer Eigenkapitalquote von 53.8% - bleibt die Eigenkapitalbasis solide
(Ende 2023: CHF 5.221 Mrd. bzw. 53.3%). Das zinspflichtige Fremdkapital
betrug CHF 3.415 Mrd. bzw. 34.9% der Bilanzsumme (Ende 2023: CHF 3.466 Mrd.
bzw. 35.4%). Per Ende Q3 2024 lag der durchschnittliche
Stichtags-Fremdkapitalkostensatz bei 1.06% (Ende 2023: 0.91%). Die
durchschnittliche Zinsbindung betrug 4.2 Jahre (Ende 2023: 3.9 Jahre).
Zum Zeitpunkt der Publikation verfügte PSP Swiss Property über CHF 1.115
Mrd. offene Kreditfazilitäten; davon waren CHF 0.915 Mrd. zugesichert.
PSP Swiss Property AG hat von Moodys ein Long Term Issuer Rating A3
(Ausblick stabil).
Ausblick
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In dem für PSP Swiss Property relevanten Marktsegment - qualitativ
hochstehende Liegenschaften an zentralen Lagen, speziell in den
Wirtschaftszentren Zürich und Genf - wird weiterhin von einer guten
Nachfrage nach Büro- und Verkaufsflächen ausgegangen. Der Berner
Vermietungsmarkt ist stabil, schwieriger ist der Markt in Basel.
Für das Geschäftsjahr 2024 wird, vor allem dank getätigten Zukäufen, ein
höherer Liegenschaftsertrag als 2023 erwartet. Weitere Gründe sind die
Indexierung der Mietverträge an die Inflation, erhöhte umsatz-gekoppelte
Mieteinnahmen sowie zusätzliche Mieteinnahmen aus abgeschlossenen
Entwicklungsprojekten. Der Ertrag aus dem Verkauf von Entwicklungsprojekten
und Stockwerkeigentum wird vergleichsweise sinken, während die
Betriebskosten stabil bleiben dürften. Der Finanzaufwand wird gegenüber 2023
aus bekannten Gründen steigen.
Beginnend mit dem Geschäftsjahr 2025 werden Teile der bisherigen,
aktienbasierten erfolgsabhängigen Vergütung der Geschäftsleitung neu als
Anwartschaften (sogenannte "Performance Share Units") unter einem Long Term
Incentive Plan mit dreijähriger «vesting period» ausgerichtet. Der
Vergütungsbericht 2024 wird die Einzelheiten erläutern.
Für das Geschäftsjahr 2024 wird weiterhin ein Ebitda ohne
Liegenschaftserfolge von CHF 300 Mio. erwartet (2023: CHF 297.7 Mio.). Beim
Leerstand wird neu mit einer Quote von 3.5% per Ende 2024 gerechnet (bisher:
unter 4%, Ende Q3 2024: 3.6%); der Grund für die erwartete tiefere
Leerstandsquote ist die erwähnte Umklassifizierung von vier
Anlageliegenschaften in Wallisellen als Entwicklungsliegenschaften.
Kennzahlen
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Finanzielle Kennzahlen Ein- 2023 Q1-3 Q1-3 +/-1
heit 2023 2024
Liegenschaftsertrag CHF 1 331 247 261 5.8%
000 905 553 975
EPRA like-for-like Veränderung % 5.1 5.2 3.7
Bewertungsdifferenzen der CHF 1 -161 -67 61 371
Liegenschaften 000 261 188
Erfolg Liegenschaftsverkäufe CHF 1 14 012 13 896 1 021
(Vorräte) 000
Erfolg Liegenschaftsverkäufe CHF 1 910 910 11 288
(Anlageliegenschaften) 000
Total übrige Erträge CHF 1 7 000 6 297 5 644
000
Reingewinn CHF 1 207 155 225 45.4-
000 595 344 940 %
Gewinn ohne Liegenschaftserfolge2 CHF 1 339 210 170 -19.-
000 213 759 334 2%
Ebitda ohne Liegenschaftserfolge CHF 1 297 226 228 0.9%
000 742 931 961
Ebitda-Marge % 84.4 84.7 84.9
Bilanzsumme CHF 1 9 786 9 778 -0.1-
000 900 183 %
Eigenkapital CHF 1 5 220 5 263 0.8%
000 722 948
Eigenkapitalquote % 53.3 53.8
Eigenkapitalrendite % 4.0 4.0 5.7
Zinspflichtiges Fremdkapital CHF 1 3 465 3 414 -1.5-
000 833 839 %
Zinspflichtiges Fremdkapital in % % 35.43 34.9
der Bilanzsumme
Portfoliokennzahlen
Anzahl Anlageliegenschaften Anzahl 162 152
Bilanzwert Anlageliegenschaften CHF 1 9 046 9 001 -0.5-
000 911 954 %
Brutto-Rendite % 3.6 3.7 3.8
Netto-Rendite % 3.2 3.2 3.3
Leerstandsquote (CHF) % 3.6 3.6
Anzahl Areale und Anzahl 11 10
Entwicklungsliegenschaften
Bilanzwert Areale und CHF 1 560 710 26.7-
Entwicklungsliegenschaften 000 582 347 %
Personalbestand
Mitarbeiter/Vollzeitstellen Anzahl 101/90 96/86
Kennzahlen pro Aktie
Gewinn pro Aktie (EPS)4 CHF 4.53 3.39 4.93 45.4-
%
EPS ohne Liegenschaftserfolge4 CHF 7.40 4.59 3.71 -19.-
2%
EPRA EPS4 CHF 7.17 4.37 3.69 -15.-
4%
Ausschüttung pro Aktie CHF 3.855 n.a. n.a.
Eigenkapital pro Aktie (NAV)6 CHF 113.82 114.76 0.8%
NAV vor Abzug latenter Steuern6 CHF 134.48 135.89 1.0%
EPRA NRV6 CHF 137.10 138.66 1.1%
Aktienkurs Periodenende CHF 117.60 123.90 5.4%
1 Differenz zu Vorjahresperiode 1. Januar bis 30. September 2023 bzw. zu
Bilanzwert per 31. Dezember 2023.
2 «Der Gewinn ohne Liegenschaftserfolge» entspricht dem Reingewinn ohne
Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften, ohne den Nettoerfolg aus Verkäufen
von Anlageliegenschaften und ohne den damit verbundenen Steueraufwand. Der
Erfolg aus den Verkäufen von selbst entwickelten Objekten ist hingegen
Bestandteil des «Gewinn ohne Liegenschaftserfolge».
3 Exkl. Fremdkapital uber CHF 100 Mio., welche in Form von Festgeld
angelegt wurden: 34.7%.
4 Bezogen auf Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien.
5 Fur das Geschäftsjahr 2023. Barauszahlung erfolgte am 10. April 2024.
6 Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien.
Weitere Informationen
Giacomo Balzarini, CEO · Tel. +41 (0)44 625 59 59 · Mobile +41 (0)79 207 32
40
Vasco Cecchini, CCO & Head IR · Tel. +41 (0)44 625 57 23 · Mobile +41 (0)79
650 84 32
Bericht und Präsentation sind verfügbar unter
www.psp.info/downloads
Heute, 9:30 Uhr (CEST): Telefonkonferenz (EN)
Registrierung (erforderlich) hier.
Agenda
Publikation FY 2024 · 25. Februar 2025
Ordentliche Generalversammlung 2025 · 3. April 2025
Publikation Q1 2025 · 13. Mai 2025
Publikation H1 2025 · 19. August 2025
Publikation Q1-Q3 2025 · 11. November 2025
Publikation FY 2025 · 24. Februar 2026
PSP Swiss Property - führendes Schweizer Immobilienunternehmen
PSP Swiss Property besitzt ein Immobilienportfolio im Wert von CHF 9.7 Mrd.
in den wichtigsten Schweizer Wirtschaftszentren und weist einen Börsenwert
von CHF 5.7 Mrd. aus. Die 96 Mitarbeitenden verteilen sich auf die Standorte
Basel, Genf, Zug und Zürich.
PSP Swiss Property ist seit März 2000 an der Schweizer Börse, SIX Swiss
Exchange, kotiert (Symbol: PSPN, Valor: 1829415, ISIN CH0018294154).
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Ende der Adhoc-Mitteilung
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Sprache: Deutsch
Unternehmen: PSP Swiss Property AG
Kolinplatz 2
6300 Zug
Schweiz
Telefon: +41417280404
Fax: +41417280409
E-Mail: info@psp.info
Internet: www.psp.info
ISIN: CH0018294154
Valorennummer: 1829415
Börsen: SIX Swiss Exchange
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2027479 12.11.2024 CET/CEST
